Dušan Palcr: Z bankéře developerem?

Ačkoliv patříte mezi hlavní tváře J&T, v médiích téměř nevystupujete. Přesto se jméno Dušan Palcr v pražských byznysových kruzích skloňuje čím dál častěji. Jaká je dnes vaše role v J&T?

Cítím se pořád primárně jako bankéř a pocitově to asi nejlépe vystihuje moji podstatu. Nicméně bankovnictví jako takovému už se denně nevěnuji, jsem jen u strategických věcí. Za to dlouhé období, po které J&T funguje, se nám podařilo vybudovat kvalitní a sebevědomý management, který dnes banku, skupinu a fond řídí. Mně tak nyní nejvíc času zabírají nemovitosti a strategický rozvoj v tomto směru. A pak také zemědělské aktivity.

Dušan Palcr bankéř je tedy minulost, teď je to spíš Dušan Palcr developer?

Neřekl bych minulost, stále jsem u zásadních strategických rozhodnutí a v představenstvu bankovního holdingu, ale svou energii nyní více věnuji developmentu. Takže můžeme říct Dušan Palcr z velké části developer.

Měníte se spolu s tím, jak se J&T proměňuje a jakými směry se v posledních letech ubírá? Tedy například rozvojem fondu J&T Arch?

Samozřejmě že to s tím souvisí. Ještě když jsme rozjížděli banku, říkali jsme si, že to bude malá banka švýcarského střihu, kolem třiceti zaměstnanců. Jenže z malé banky je dnes velká bankovní skupina, obrovský kolos s tisíci zaměstnanci působící už dávno za hranicemi našeho česko-slovenského trhu a podléhající hned několika regulacím. J&T Arch, naše investiční vlajková loď, představuje další krok našeho rozvoje v oblasti financí. Ale všechny segmenty byznysu J&T, které často označujeme jako „velkou rodinu“, musejí mít svého strategického lídra. J&T je jako vesmír, který se neustále rozpíná.

Takže vy jste nyní v roli lídra nemovitostí?

Základ J&T Real Estate vznikl na Slovensku a za jeho úspěchem stojí Peter Korbačka, který mi de facto ukázal cestu. Slovenskému trhu nerozumím a Peterovi bych si do toho nedovolil kecat. Ale Česko je teritoriem, na němž se naopak orientuji velmi dobře, tím pádem rozhoduji o tom, jak se bude český real estate dále rozvíjet. Nechci ale, aby to znělo tak, že to máme striktně teritoriálně rozdělené, to určitě ne. Vždy je to otázka konkrétní příležitosti, případně segmentu. Vedle tuzemského trhu se pak logicky díváme i po příležitostech v Německu a Polsku.

Jak dlouho real estate v Česku rozvíjíte?

To, co dneska z hlediska developmentu děláme, jsme započali už před patnácti lety. Jen to nyní má už nějakou jasnou formu a je to ukotvené pod J&T Real Estate CZ. Třeba pozemky Rohanského nábřeží, kde vyroste náš projekt Nový Rohan, jsme chtěli rozvíjet už historicky. Pozemky jsme tendrovali, nevyhráli, a teprve až teď po letech se nám podařilo domluvit s Luďkem Sekyrou a část od něho odkoupit.

U kterého projektu jste nejdál?

Nejblíž realizaci je Nový Rohan. Máme veškerá povolení a na konci roku začínáme stavět. V Praze pak máme poměrně velký projekt na Smíchově, kterému říkáme Archa. Ten má oproti Rohanu přibližně roční zpoždění. Chceme tam vybudovat hlavně byty. Rezidenční bydlení je ve velkém laufu a na dlouhé roky bude. Hlavní důvod je nízká nabídka bytů, která je způsobena především špatnou legislativou, respektive zdlouhavým procesem stavebního řízení. Tady na Rohanu se deset let čekalo, než se koplo do země, to je dost žalostné.

Pojďme si říct víc o Novém Rohanu. Co všechno tu vznikne?

První etapu u Libeňského mostu, která bude čítat zhruba 250 bytů, začneme stavět v polovině roku. Ta je prodaná téměř celá, ze 75 procent. Celkem tu ale hodláme postavit 1500 bytů, dvě kancelářské budovy, školku. Součástí území bude i škola a park, kde je investorem město, respektive magistrát. Celý komplex by měl být hotový do deseti let.

Kolik jste už v Karlíně celkově investovali?

To je složitější otázka. Ono totiž není tak důležité, kolik investujete, ale jaká je návratnost. Velmi záleží na tom, v jaké době jste do projektu vstoupili, jak ho financujete, jak dlouho trvá stavební řízení, jak se během té doby změnila pravidla… To vše se propisuje do návratnosti. Ale chápu, developeři se rádi předhánějí v tom, kdo kolik proinvestoval, tak já odpovím. Prozatím jsme tu už zainvestovali osm miliard korun a dalších patnáct ještě proinvestujeme.

A změny pravidel v posledních letech se projevily také v tom, že se vám prodražila výstavba?

Jasně. Určitě znáte kontribuční poplatek. Město vám v jisté chvíli vyměří poplatek za každý vystavěný metr. Když platíte za něco, co rozvíjí danou lokalitu, tak je princip kontribuce určitě správný a logický. Musí to ale mít jasné parametry, nejde přece měnit pravidla hry v jejím průběhu. To mi vadí. Princip schvaluji, ale mentálně pro mě není snadné zvýšené poplatky přijmout, když všechno tak dlouho trvá a zbytečně výslednou stavbu prodražuje. Ve výsledku se všechny takové náklady promítnou do ceny pro koncového zákazníka, tedy kupujícího. To není nic objevného, tak to chodí ve všech odvětvích, že se vyšší náklady na vstupu odrážejí v konečné ceně, a u nemovitostí tomu není jinak. Pak ale slyšíte z trhu volání po nižších cenách nemovitostí, což při takovém fungování prostě není možné.

Nejsou přísné regulace a zdlouhavá povolovací řízení jen částí problému? Existují i názory, že panuje malá konkurence na straně developerů, stavebních firem nebo velkých dodavatelů materiálů, a i proto jsou ceny nemovitostí tak vysoko.

S tím si dovolím nesouhlasit. Názor, že developeři nechtějí stavět, je mýtus. Stejně tak chtějí stavět i stavební firmy. Když tendrujeme dodavatele pro stavbu, je o to rvačka, a myslím, že právě konkurence nakonec donutí jít dost na krev. Všichni relevantní hráči chtějí byznys, a ne vždy je to snadné. Například když jsme stavěli jednu z budov tady na Rustonce, ocel byla tak drahá, že se někteří ani nepřihlásili.

V každém případě výsledná cena není jen o stavbě a jejím průběhu, ale také o lokalitě. U té dobré obecně platí, že o ni je velký zájem, což cenu logicky zvyšuje. V takovém případě prodáváte polohu a těch dobrých je zkrátka omezené množství, to si, myslím, trh velmi dobře uvědomuje. Když budeme stavět na Proseku, nebudeme byty prodávat za 200 tisíc korun za metr, protože to za tu lokalitu nikdo nedá. V Karlíně ale taková cena kvalitě místa odpovídá.

Jaké jsou vaše vztahy se „sousedem“ Luďkem Sekyrou a jeho skupinou? Zvládáte se bez problému domluvit?

S Luďkem se známe historicky velmi dlouho a umíme si lidsky vyhovět, aniž bychom se museli vídat každý den. Má cit pro obchod podobně jako my. Navíc pro nás oba hraje i skutečnost, že poptávka po bydlení je a bude dlouho vysoká. Není tak sebemenší důvod si tu dělat nějaké naschvály, umíme vedle sebe fungovat.

Jak vnímáte kritiku některých lidí, jimž se ne každá stavba na Rohanu líbí? Například budova se sochou ženy Davida Černého?

Myslím, že budova se sochou je jiná kategorie než projekt na Rohanu. Osobně vítám zapojení umění do veřejného prostoru, i my se o to v našich projektech snažíme. Ta stavba se mi líbí a vůbec neprotestuji, že se každý den můžu z okna podívat na ženský zadek. Ale zpět k té kritice, k té je potřeba říct, že v době, kdy jsme Nový Rohan začali projektovat, se mnozí ozývali, že se jim to a ono moc nelíbí. Ale nikomu se nelíbí všechno. Navíc každá architektura je poplatná době, ve které vzniká. Což v případě některých už postavených domů na Rohanu bylo před patnácti lety. Tehdy architekti fungovali v nějakém duchu, byl trochu jiný trend, než je teď. Ale staví se to až dneska, což může mít vliv na to, jak to dnes působí. Tohle je další důsledek dlouhého projednávání a územního řízení. Bohužel riskujete, že za tu dobu každý projekt zestárne.

A co betonárna na Rohanu, která do tamní moderní zástavby nezapadá? Jaká je její budoucnost po dokončení projektu?

O betonárně vím to, že se má změnit trasa vození materiálu kolem řeky podjezdem pod Libeňským mostem. Její životnost je prodloužena na další tři roky. Ale co bude za ty tři roky, nevím. Na jednu stranu je fajn, že je betonárna blízko stavby a blízko řeky. Otázka ale je, jak moc to vadí těm, kteří tam bydlí.

V těsné blízkosti Nového Rohanu, hned vedle kancelářské budovy Czechoslovak Group, chce výrobce 3D tiskáren Josef Průša přestavět Areál Štrasburk. Koupil ho už před třemi lety, ale dodnes nepřišel s žádným konkrétním projektem, možná právě kvůli zdlouhavým povolovacím procesům. Jste v kontaktu?

Párkrát jsme se bavili po telefonu, možná že jsme se i potkali, ale detaily jeho záměru neznám. Když se areál prodával, všechny zájemce, včetně nás, přeplatil. Očividně pro něj lokalita měla vyšší význam, nicméně asi netušil, jak to tady s povolovacími procesy chodí. Nemám k tomu ale aktuální informace. Víc než sousední projekty je pro mě důležitější, že tady v bezprostředním okolí našeho projektu bude park, na kterém se budeme podílet a kterému chceme vdechnout i jakousi jedinečnost.

Můžete být konkrétnější?

Jsme domluvení s Ondřejem Boháčem, který je nejen šéfem Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy, ale i zvoníkem, že v parku bude krásný velký zvon. Byl to jeho – a za mě naprosto super – nápad, protože souvisí s historií místa. Za druhé světové války sem na Rohanské nábřeží Němci sváželi zvony z celé republiky, nakládali je na lodě a v Německu z nich tavili děla. Poctou tomuto příběhu je odlití a umístění zvonu do parku. Má neuvěřitelných 9801 kilogramů, což z něj dělá druhý největší zvon v Česku. Projekt, který spolu s námi podpořila celá řada podnikatelů, se jmenuje právě podle té váhy Zvon 9801.

Kdy se toho dočkáme?

To je právě ten problém. Zatímco zvon už je ulitý a plave na pontonu někde u náplavky, park hotový stále není a ani nevíme, kdy bude. Nemáme to ve svých rukách.

Jak je to s rychlostí povolovacího řízení v dalších českých městech?

Téměř všechna krajská města mají podobný problém jako Praha. Chybí byty, nestaví se a povolovací řízení trvají nesmírně dlouho. A situace se ani nezlepšuje, spíše naopak. Největší překážkou jsou územní plánování a územní řízení, což se pak projeví i ve finální ceně. Například v Brně už jsou dnes lokality, kde se metr čtvereční prodává za víc než 130 tisíc korun. To by bylo před pár lety nemyslitelné. Na druhou stranu likvidita na brněnském trhu je daleko nižší než v Praze, a to znamená, že frekvence transakcí je nižší a na kupce musíte déle čekat. V zajímavé pražské lokalitě se nemusíte bát, že byste byt neprodali. Skoro vždycky vám poptávající utrhají ruce.

Kde mimo Prahu připravujete nové projekty?

V Brně máme projekt Trio u Galerie Vaňkovka, na jehož první etapu jsme dostali stavební povolení poměrně čerstvě, loni v listopadu. Jde o asi 140 tisíc metrů čtverečních hrubých podlažních ploch, v zásadě rezidencí, které doplníme menšími obchody pro základní potřeby. V plánu tam byly i kanceláře, ale nejspíš projekt poupravíme ve prospěch rezidenčního bydlení. Myslím, že za rok bychom mohli začít stavět. V Hradci Králové pak připravujeme projekt obchodního centra, který ale zatím není tak daleko. Zbytek máme prozatím v Praze.

Existují nějaké další projekty, na nichž pracujete nebo o nich vyjednáváte a mohl byste o nich už něco říct?

Máme na stole dva zajímavé projekty, ale víc k nim říkat nebudu, není ještě správná doba.

Dá se o nich hovořit jako o „trofejním developmentu“, který bude vzbuzovat pozornost?

Minimálně o jednom z nich určitě. Což je taky jeden z důvodů, proč se o tom nechci bavit a nechci ani naznačovat. V tomto roce bude určitě jasněji.

Přestože vás víc zaměstnává development, v médiích jste častěji zmiňován v souvislosti s vaším zemědělským podnikem JTZE, který se během pár let stal dvojkou na trhu. Jaké máte další plány v zemědělství?

Tyhle žebříčky jsou strašně zavádějící. Druzí ale asi budeme, tedy z pohledu velikosti obhospodařované půdy. Jen to zní, jako kdybychom vlastnili polovinu Česka, ve skutečnosti ale obhospodařujeme zhruba procento celkové české zemědělské plochy. Například Agrofert má tři procenta. Naši skupinu navíc považuji spíše za operátora, tedy obhospodařovatele, nemusíme půdu za každou cenu vlastnit, mnohdy působíme v nájmu. A ještě něco dodám. Když jsme do tohoto byznysu vstupovali, vytyčil jsem si jasnou hranici velikosti, od jaké podnikání v zemědělství dává smysl. To znamená, že investovat do oboru budeme v případě, pokud máme možnost nebo vyhlídky v určitém perimetru spravovat pět až deset tisíc hektarů. Pokud ne, není to pro nás. Dnes máme v souhrnu kolem 35 tisíc hektarů a můžu ubezpečit, že zatím nemáme v plánu nic, co by se zmíněným žebříčkem zahýbalo.

Takže už nebudete nic dalšího kupovat?

Něco málo ještě přikoupíme, momentálně například jednáme s několika menšími farmami, v souhrnu jde o jednotky tisíc hektarů. Pokud příležitost bude dávat ekonomický smysl, proč ne. Často je to o tom, zda s námi farma sousedí, pak je její koupě pro nás samozřejmě zajímavější. Větší akviziční ambice teď ale nemáme. Nicméně netvrdím, že je v budoucnu mít nebudeme.

A jsou vůbec příležitosti? V oboru jsou aktivní i další miliardáři, kteří se zemědělské podniky snaží konsolidovat, naposledy například majitel energetické skupiny Energo-Pro Jaromír Tesař.

Vzhledem k nastavené dotační politice tu akviziční příležitosti jsou a asi i budou. Vláda se možná snažila podpořit vznik a rozvoj hospodaření na malých výměrách, ale zapomněla na ty střední, které jsou nyní pod velkým tlakem a mnohdy k prodeji. Přijde mi to nelogické, protože ty nejmenší podniky často nic nevyrábějí, nejsou efektivní a českému zemědělství jako celku moc nepřispívají.

V Česku kvůli nedostatku finanční podpory neustále bědují snad všechny skupiny zemědělců, ať těch největších, nebo nejmenších. Proč je podle vás to současné nastavení špatné?

Mám z toho nastavení pocit, že hlavním cílem bylo uškodit největšímu hráči na trhu, který je zároveň politickým protivníkem vlády. K dopadům na zemědělské podniky se nejspíš moc nepřihlíželo. Tím, že nová pravidla zvýhodnila rozlohy do 150 hektarů, vláda velmi často podpořila subjekty, které mají louku, na ní dva tři koně, čtyři kozy, jednou ročně pastvu posekají a pořádně ani nehospodaří. To znamená, že nic nevyrábějí, nikoho nezaměstnávají, nic moc neprodávají, a tím pádem neodvádějí žádnou daň. Nic státu nevracejí. Já jim fandím, proč ne, ale nevidím důvod, proč by měli mít výhodnější podmínky než zemědělci, na kterých české zemědělství fakticky stojí. Mně se taky líbí myšlenka, že bych si stejně jako v Rakousku v každé vesnici koupil místní špek nebo sýr, ale pokud to byl tento záměr, tak se zcela míjí účinkem. Nikdo ani nekontroluje, co se s těmi penězi děje.

Dlouho říkám, že zemědělská politika současné vlády je smutný příběh, jejž píší autoři, kteří oboru nerozumějí. Bohužel to ale začíná být spíš skandální než smutné, protože vláda v tažení proti českému zemědělství pokračuje. Nemluvím tady za žádnou asociaci ani sdružení, popisuji čistě svůj osobní pohled. Vždyť to je, jako kdyby vláda podpořila v gastro segmentu restaurace, které nemají ani kuchyň a obsluhu, na úkor funkčních restaurací a hospod.

O kolik jste změnou pravidel na dotacích přišli?

O desítky milionů korun určitě. Nevstupovali jsme do byznysu kvůli dotacím, ale na druhou stranu jsme do něj vstupovali s tím, že má nějaká pravidla. Dotace nám přinášejí vyšší jednotky procent našeho celkového výnosu, takže my se s tou změnou vypořádáme. Jen nám to nepřipadá úplně fér.

Pokud už máte akvizičně plus minus hotovo, jaké budou další kroky? Těžko si představit, že by se J&T v nějakém oboru spokojila se statem quo.

To má dvě roviny. Částečně jde o konzervativní investici, jež vydělává už jen zhodnocením půdy, kterou vlastníme. Hodnota půdy roste dlouhodobě a jsem si téměř jistý, že bude růst i do budoucna. Například v Německu je stále ještě o padesát procent dražší než u nás. Na to samozřejmě investoři slyší. Když jim řeknete, že dlouhodobý výhled je růst hodnoty půdy o jedno dvě procenta ročně, je to pěkný stabilizační základ.

To je ale jen jedna část příběhu. Už jsem říkal, že se cítíme spíš jako operátor, a my chceme být ten nejlepší v zemi. Abyste byli efektivní, potřebujete určitou velikost obhospodařované půdy a dostatek kapitálu na velké a precizní stroje, které stojí desítky milionů korun. To už máme. Dalším krokem je modernizace. Zemědělství prochází velmi výraznou transformací. Na trh přicházejí další technologie a inovace, které neustále testujeme. Mapujeme pole pomocí dronů, kravám dáváme na krk takzvané respondery, které sledují jejich životní funkce, GPS v traktorech a kombajnech nám umožňuje ultrapřesné setí a hnojení a tak dále a tak dále. Na Slovensku zkoušíme nově i autonomní traktor, který nemá volant a sám jezdí po poli. Jezdí spolehlivě 24 hodin sedm dní v týdnu, když je potřeba – bez ohledu na počasí a fázi dne.

Dokážete vyčíslit, o kolik procent jste zvýšili výnos z hektaru od doby, kdy jste pozemky nakoupili?

Na to se nedá snadno odpovědět. Jde o komplex souvisejících parametrů, protože výnos je jedna věc, ale my se současně snažíme šetrněji obdělávat půdu a efektivněji aplikovat chemii.

Rozhovor vznikl pro e15 magazín.