Česká národní banka snížila základní úrokovou sazbu. Hypoteční trh začíná ožívat. A Prahu letos čeká stavební boom! Titulky článků na přelomu roku vyznívaly pro realitní trh veskrze optimisticky. Až tak moc, že si říkají o korekci, tedy nejen o další snížení dvoutýdenní repo sazby.
Prosincový pokles základní sazby o čtvrt procentního bodu na 6,75 procenta jako žádný trhák asi nechápe nikdo. Jeho symbolický význam spočívá hlavně v tom, že se tak stalo po roce a půl, kdy centrální banka držela tuto sazbu na sedmi procentech. Skončilo tím nejdelší období beze změn od roku 2017. Tehdy se uzavřela dokonce téměř pětiletá etapa, kdy se základní sazba držela bez přestávky na pouhých 0,05 procenta. Teď jsme ovšem pořád ještě na opačném pólu ceny peněz. Současná „marketingově“ snížená sazba je totiž nejvyšší od května 1999, tedy za bezmála 25 let.
Předpovědi ekonomů pro letošní rok počítají s tím, že další pokles základní sazby odsouhlasí bankovní rada ČNB už v únoru a hned následně i v březnu. Samotná centrální banka ve své prognóze očekává v posledním čtvrtletí 2024 dvoutýdenní repo sazbu ve výši 3,4 procenta. Odhad analytiků se pohybuje kolem čtyř procent.
Za současné konstelace úvěrového financování počty v realitním developmentu fungují mizerně. V polovině minulého roku proběhla mediální zpráva, kde naše konkurence celkem otevřeně vyčíslila nákladovou cenu metru čtverečního pražského bytu v dobré centrální lokalitě. Se započtením finančních a stavebních nákladů a nákladů na pořízení pozemku se dostali na 100 tisíc korun za metr čtvereční. Současná průměrná nabídková cena nového bytu v Praze se pohybuje kolem 150 tisíc. Vychází to tedy na 50% marži pro developera. Sice by nás v osmém patře pochválili, ale bohužel těch 100 tisíc platí za předpokladu, že se stavba zrealizuje ve stejný rok, jako se koupí pozemek. Klidně 10 let trvající stavební řízení tuto částku neadekvátně navyšují. Je nutné platit úroky, za opakované předělávání dokumentace nikoli z vůle developera, za advokáty v nesmyslných odvolacích řízeních a podobně.
My ale jedeme v přípravě pražských a brněnských projektů plnou parou vpřed. Na strategické plánování čtvrt procentního bodu vliv fakt nemá a naší velkou výhodou jsou lokality, kde stavíme. Ty totiž unesou i dočasnou nepřízeň ekonomického cyklu. V roce 2024 se tak s našimi projekty hlásíme do stavebního „boomu“, který ohlásil pražský magistrát. Budeme se těšit na další účastníky, ale na převis nabídky nad poptávkou to minimálně v rezidenčním sektoru zase stačit nebude. Co se asi tak dlouhodobě může dít s cenami si zodpovíte sami. Pomohlo by zrychlení povolovacích procesů, ale tam to i přes nový stavební zákon taky nevypadá. Spíš nový rok čekám tak nějak realitně realistický.