Nemovitosti v nadcházejícím období mohou být dobrou investicí. Ale ne pro každého. Bude záležet, jaká očekávání investor má od výnosu. „Pro ty, kdo chtějí zejména pravidelné cash flow, dnes existují zajímavější investice. Pro ty, kdo chtějí dlouhodobě uchovat hodnotu majetku, naopak mohou být nemovitosti zajímavé,“ myslí si analytik J&T Banky Pavel Ryska. A jak vidí očekávaný růst cen nemovitostí? A kdo nadále bude hlavně nakupovat české reality?
Jaký vývoj v cenách nemovitostí lze očekávat v roce 2024?
Vývoj v letošním roce na českém rezidenčním trhu odhaduji na postupné oživování. Jeho zárodky vidíme již od loňského jara, kdy se začaly oživovat objemy hypoték a počty prodaných nových bytů v Praze překonaly hranici 1000 jednotek za kvartál. Před několika dny zveřejnila trojice pražských developerů statistiku, že se v Praze ve 4. kvartále loňského roku prodalo 1300 nových bytů, což je meziročně více než dvojnásobné číslo. Potvrdil se tak trend, kdy se pražský trh s novými byty začal znatelně oživovat od loňského 2. kvartálu.
To však ovlivňovala i značně snížená srovnávací základna. Kam se tedy trh s byty vrátil v porovnání s předchozími roky?
Počet 1300 prodaných nových bytů znamená, že se trh vrátil zhruba na úrovně z konce roku 2021, tedy ještě před výrazným ochlazením. Za celý loňský rok se v Praze prodalo cca 4000 nových bytů, což byl meziroční růst o 29 %. V letošním roce by objemy hypoték měly být dále podpořeny poklesem úrokových sazeb. Navíc končí trend poklesu reálných příjmů domácností v ČR, což zlepšuje jejich schopnost splácet hypotéky. Oba tyto faktory – levnější hypotéky a lepší trend příjmů domácností – budou letos podporovat objemy nových hypoték a budou pozitivní pro rezidenční trh.
Jak rychle začnou klesat hypotéky? A k jaké úrovni klesnou v letošním roce?
Sazby z hypoték závisí v konečném důsledku na úrokové sazbě centrální banky. U ní čekáme letos poměrně rychlý pokles ze současných 6,75 % na 4,75 % na konci roku. Sazby z hypoték pak mohou být ke konci roku rovněž pod 5 %. Pokles sazeb by měl nejprve podpořit objemy nových hypoték, které už jsou nyní nad 10 mld. Kč měsíčně a mohou dále růst.
A jak se to projeví na cenách nemovitostí?
Tyto vyšší objemy mohou pomoci k mírnému růstu cen realit. „Mírnému“ uvádím z toho důvodu, že developeři za poslední dva roky zadrželi řadu projektů a jsou připraveni je na trh vrátit, resp. je započít a spustit i předprodej bytů. Proto může být nárůst cen limitován z nabídkové strany. Osobně se domnívám, že letos se ceny nových i starších bytů mohou obrátit k mírnému růstu.
Kdy budou hypotékáři zase představovat cca 50 procent kupců nemovitostí?
Návrat ke stavu, kdy se cca 50 % nových bytů na pražském trhu kupovalo na hypotéku, by znamenal, že se musíme nutně vrátit ke stavu zhruba před dvěma roky. Nic takového se však nemusí stát.
Proč?
Celková situace na realitním trhu se za poslední roky posouvá v neprospěch hypotéčního financování. Na jedné straně se úrokové míry pravděpodobně nevrátí na tak nízké úrovně, které jsme vídali v covidové a předcovidové době. Důvodem je měnová politika, která si bude dlouhodobě dávat větší pozor na inflaci. Na druhé straně ceny bytů zůstávají relativně vysoké vůči příjmům domácností, přičemž ty jsou navíc poslední dva roky zatíženy inflací. Proto bude hypotéční financování (navzdory svému současnému oživování) podle nás méně rozšířené než v minulosti a trh se bude přesouvat více k nájemnímu bydlení.
A kdo tedy bude nemovitosti kupovat?
Developeři již nyní řadu projektů prodávají namísto „hypotékářům“ velkým institucionálním investorům, kteří pak byty nabídnou na nájemním trhu.
Lze očekávat nějaký „run“ na nemovitosti, jak se o něm občas psalo vloni kvůli odložené poptávce?
O možném „runu“ na nemovitosti někteří komentátoři hovořili už loni na jaře s tím, že se odehraje do konce roku. K tomuto názoru jsme se nepřikláněli, nic v datech pro něj nehovořilo a také se nenaplnil. Ukázalo se, že takové predikce byly spíše přání otcem myšlenky, ale ty se objevují na realitním trhu poměrně často. Fenomén odložené poptávky skutečně existuje, ale je nutné také říci, že v covidových letech 2020-22 naopak poptávka po nemovitostech prudce převyšovala jakékoli úrovně do té doby běžné. Důvodem bylo tehdy rychlé stlačení úrokových sazeb a z toho plynoucí boom v nákupech realit. Tedy pokud si poptávka vzala následně menší pauzu, trh se spíše normalizoval, než že by na něm vznikala významná zadržená poptávka. Naopak předtím se „předzásoboval“. Během loňska se začaly postupně zvedat objemy poskytnutých hypoték nad 10 mld. Kč měsíčně a s tím zesílily i prodeje bytů. Známky náhlého „runu“ však na trhu nepozorujeme a nevidíme jej jako pravděpodobný.
Obligátní na závěr: Jsou nemovitosti v současnosti dobrou investicí? A to jak z pohledu malého investora, tak i velkého.
Investor si musí v první řadě zodpovědět důležitou otázku. Má koupě bytu nebo bytového domu generovat pravidelné cash flow z nájmu, které by mělo být konkurenční k alternativám, nebo je primárním cílem realizace kapitálového zisku na budoucím prodeji? Pokud investorovi záleží na pravidelném cash flow, měl by nájemní výnos, tedy podíl ročního nájmu a pořizovací ceny, porovnávat s alternativami na trhu, například s dluhopisy velkých a solidních firem. Zejména na pražském trhu je nájemní výnos nízký a pohybuje se okolo 3-4 %. To je zhruba polovina ve srovnání s úrokem z nově vydávaných firemních dluhopisů, a výhodnost takové investice je proto na zváženou. Pokud naopak na výši cash flow investor netrvá a chce spíše dlouhodobé uchování hodnoty, potom považuji byty za jednu z dobrých variant. Reality dlouhodobě ukazují schopnost zachycovat inflaci v ekonomice, tedy poskytovat majiteli kapitálový výnos. Nelze však s tímto předpokladem počítat pro každé období – i ceny realit mají korekce, což jsme viděli v posledních dvou letech. Úvaha na zhodnocení nemovitosti proto musí být dlouhodobá.