V den sepsání tohoto textu zažíval „realitní“ investor zrovna příjemné dopoledne. Jedno z nejlepších za poslední roky, když tři reprezentanti německého trhu nájemního bydlení poskočili na ceně o 10 %. Jestli tento růst sektoru vydrží, samozřejmě netuším. Nicméně o 10 % tato investice není.
Je o tom, že hodnota sledovaných bytů je cca dvakrát vyšší než cena akcie. U realit se standardně udává diskont/prémie k čisté hodnotě aktiv. To je ve zkratce hodnota budov minus dluh. Jako majitele (akcionáře) totiž dluh není váš, je věřitele. Některé veřejně obchodované akcie nechávají ocenit aktiva dvakrát za rok, ty větší každý kvartál, takže při výsledcích byste měli mít docela přesnou představu, co za kolik kupujete. U všech námi sledovaných zajišťuje metodiku ocenění stejná nezávislá asociace EPRA.
Každý realitní subsektor si poslední roky prožil své. Během covidu to byly zejména obchodní domy. Potom kanceláře, kam na rozdíl od „obchoďáků“ nechtějí lidé chodit ani po zrušení lockdownu. A teď rezidenční sektor, jehož německé nájemní výnosy jsou cca 4%, ale v posledním období si „realitky“ půjčovaly za 5–6 %. Nicméně firmy nefinancují 100% budovy dluhem, cca pouze polovinu, ta druhá je vlastní kapitál. Takže zdravé firmy vydělávají i nyní a navíc lze čekat pokles sazeb.
Zdravě zadlužené rezidenční firmy budou nadále „mašinkami na peníze“. Jen už nepojedou tak rychle, protože když jsou v ekonomice úroky nula, trať je z kopečka a jede úplně všechno. Nyní, s utaženou monetární politikou (sazby jsou rámcově vyšší než inflace) lokomotiva rezidenčního bydlení funí, ale ty zdravé stroje stále jedou a už vyhlížejí za horizont, kde se pojede po rovince s nižšími sazbami než dnes.
Když se podíváte na grafy našich tří největších pozic (Vonovia, LEG, Grand City), ještě v první polovině roku byste z nich pravděpodobně vyčetli, že je to kus šrotu. Jak to celé dopadne, můžeme sledovat spolu, nicméně od té doby jsme názor na atraktivitu sektoru vůbec nezměnili. Německý rezidenční trh není sice rychlovlak, ale je to fungující nákladní mašina, která je stále ve výprodeji. Aby se cena akcie vyrovnala čisté hodnotě budov na akcii, i po nedávných růstech musí naše největší pozice urazit cca 100 %.