Nájmy na rozcestí. Můžeme čekat jejich růst, shodují se odborníci

3-minutové čtení
J&T specialista
sdílení
J&T Redakce



Nájmy na rozcestí. Můžeme čekat jejich růst, shodují se odborníci
#Trendy#Starosti#Ekonomika

Vyplatí se byt na investici, nebo jsou v tuto chvíli výnosy z nájmů příliš nízké na to, aby mělo smysl do bytů investovat? A jak se budou vyvíjet ceny nájmů v následujících letech? I o tom debatovali odborníci během diskuzního setkání v J&T Bance. Podle nich nájmy porostou, protože podmínky na trhu k ničemu jinému vést nemohou.


Na trhu s bydlením je rušno. Zlomovým se přitom stal začátek roku 2022. Tehdy průměrná hypotéka podle Hypoindexu překonala hranici 4 procent. To byl přitom zásadní moment hned ze dvou důvodů. Oproti dekádě velmi nízkých sazeb tato úroveň již velkou část potenciálních kupců z nemovitostního trhu vyčlenila. Na hypotéku za těchto podmínek zkrátka nedosáhli.

Ale neméně důležitý dopad byl i pro investory. Průměrný výnos z pronájmu bytů v Česku totiž představují právě 4 procenta. A v tu chvíli již investoři začínali zvažovat, zda se jim za zhoršených podmínek financování vyplatí pořídit nemovitost na investici.

„Éra nízkých úroků umožňovala stlačování výnosů z nájmů. A to zase tlačilo ceny nahoru. Nyní jsme se dostali do fáze, kdy je úroveň financování výrazně výš, než jsou nájemní výnosy a je otázka, jak se to bude srovnávat,“ připomněl během diskuze hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář. „Jeden teoretický scénář říká, že nemovitosti spadnou o 20 až 30 procent, což se ale neděje. Nebo se znásobí ceny nájmů, což se také neděje. Vidíme spíše kombinace obou tendencí,“ dodal Sklenář.

A situace na trhu tomu bude dál nahrávat. Podle odborníků na nemovitostní trh totiž počet lidí, kteří si mohou vzít hypotéku výrazněji nevzroste, dokud sazby neklesnou alespoň ke čtyřem procentům. To přitom podle Sklenáře není pravděpodobný scénář pro následující rok. A tak počet lidí, kteří musejí volit nájem, roste a poroste.


Když developeři pronajímají

Aktuální situace na nemovitostním trhu pak přinesla také jednu zásadní změnu. Developeři, tedy firmy stavějící novostavby, které poté prodávali koncovým zákazníkům, začali sami byty pronajímat. Důvodem byla právě kombinace nižší poptávky po vlastním bydlení, a naopak nárůst poptávky po nájemním bydlení.

„Pro developera je v současnosti nejvýhodnější, když se mu podaří se ziskem zvládnout celý životní cyklus nemovitosti. Tedy od přípravy přes výstavbu a dokončení stavby až po pronájem,“ popsal významnou změnu na nemovitostním trhu finanční ředitel J&T Real Estate František Jíša. „V Česku to dlouhé roky nevycházelo, ale nyní ano. A bude to tak pokračovat podle toho, jak se budou ty výnosy pohybovat v dalším období. Lze počítat s tím, že sazby hypoték budou oscilovat mezi čtyřmi až šesti procenty. Čím víc a déle budou u těch šesti procent, tím více si budou developeři ponechávat byty a budou je sami pronajímat. Když pak klesnou ke čtyřem procentům a oživí se poptávka, budou byty zase prodávat,“ dodal Jíša z J&T Real Estate.


Až klesnou sazby

Právě úrokové sazby České národní banky a přeneseně hypoték pak hrají klíčovou roli nejen v přemýšlení lidí řešících vlastní bydlení, ale také investorů. Podle Františka Jíši může očekávaný pokles sazeb přinést výraznou změnu.

„U investičních bytů je ta matematika jednoduchá. Když yield v Praze nyní klesl na zhruba 4,5 procenta, tak při hypotékách 5,8 to neumožňuje příliš velkou páku. Ale je docela možné, že až se sazby mírně sníží, může nastat podobná situace jako po covidu, kdy se poptávka opět prudce zvýší,“ vypočítává Jíša.

Naproti tomu podle Petra Sklenáře tato situace sice nastat může, její pravděpodobnost ale není nijak enormně vysoká. Hlavní ekonom J&T Banky připomněl, že například desetiletý dluhopis momentálně nese více než pět procent. Pro velké institucionální investory je tak logickou alternativou k investicím do nemovitostí, které jsou z podstaty komplikovanější.

V důsledku toho se i při poklesu sazeb na trh nemusí okamžitě vrátit masa kupujících, ale bude rozložena déle v čase.


Upozornění

Uvedené informace představují názor J&T Banka, a.s., který vychází z aktuálně dostupných informací v čase jeho zhotovení k výše uvedenému dni. Uvedené informace nepředstavují nabídku, investiční poradenství, investiční doporučení k nákupu či prodeji jakýchkoliv investičních nástrojů ani analýzu investičních příležitostí. Uvedené prognózy nejsou spolehlivým ukazatelem budoucí výkonnosti. J&T Banka, a.s., nenese žádnou odpovědnost, která by mohla vzniknout v důsledku použití informací uvedených v tomto materiálu. O případné vhodnosti investičních nástrojů se poraďte se svým bankéřem, investičním zprostředkovatelem nebo jeho vázaným zástupcem.