Propad trhu nemovitostí je mělký a nelze očekávat žádné dramatické připomínky realitní krize po roce 2008, myslí si analytik J&T Banky Pavel Ryska, který se věnuje nemovitostnímu trhu a jeho vývoji. „V současnosti neočekáváme žádné výrazné nárůsty ani propady cen bytů. Naopak lze očekávat růst nájemného a pro investory růst výnosu z nájmů,“ dodává Ryska.
Ceny nemovitostí už reálně klesají, potvrdil Český statistický úřad. Pro které nemovitosti to platí a pro které naopak ne?
Když hovoříme o poklesu cen nemovitostí, myslí se tím především ty rezidenční. Možná to bude znít překvapivě, ale statistiky se neshodují na tom, o které konkrétně jde. Podle Českého statistického úřadu se pokles cen týká hlavně nových nemovitostí v Praze. Naopak jiné statistiky a zprávy od účastníků realitního trhu nám říkají, že pokles zasáhl hlavně starší nemovitosti, které do jara 2022 nejvíce rostly na ceně. Můžeme to i zobecnit a místo starší nemovitosti říci jakékoli nemovitosti s hendikepem – tam patří stav (například že byt potřebuje rekonstrukci), nevýhodná poloha či právě stáří.
O jak výrazný propad jde?
Na tom se naopak zprávy shodují, nejde o prudký propad cen, spíše o korekci velkého předchozího růstu. Za všechny byty v ČR je pokles malý, podle ČSÚ od loňského vrcholu do letošního jara odepsaly na ceně jen něco přes 3 %. Pokud jde o nové byty v Praze, podle ČSÚ byl propad o něco hlubší, a to necelých 7 %. Ale stále nejde o výrazné propady srovnatelné například s krizí v letech 2008-09. Relativní pohyby jsou nyní výrazně mírnější.
Kam až může trh poklesnout a jak dlouho bude trvat návrat do růstové trajektorie?
Nyní jsme v momentě, kde bych nečekal ani výrazný růst, ani propad cen. Odpověď bych hledal v dosažitelnosti financování na koupi bytu. Česká národní banka drží úrokovou sazbu na 7 % a nečekáme její rychlý pokles. To znamená, že hypotéky ještě po nějakou dobu zůstanou relativně drahé a budou nutit potenciální kupce nemovitostí spíše do nájemního bydlení, které je stále výrazně levnější. Developeři uvádějí, že dříve se polovina prodávaných bytů financovala hypotékami, a nyní je to pětina. Část poptávky tedy odpadla a zůstávají bohatší kupci s vlastními financemi, kteří nevyužívají úvěr. Přestože objemy nových hypoték letos začaly růst z minim, nevrátí se podle mého názoru v příštích několika kvartálech na předchozí objemy, řekněme nad 20 miliard korun měsíčně. To pak neumožní výrazný růst cen bytů.
Kdo tedy nyní kupuje byty?
Na trhu se objevila řada větších, institucionálních kupců nemovitostí, kteří mají zájem o větší bytové soubory s cílem je pronajímat. Jde například o fondy nebo církve. Ty mají velké investovatelné prostředky, které částečně nahradily poptávku jednotlivců, a zabraňují tak většímu propadu cen. Dohromady vzato tak čekám v cenovém vývoji spíše stagnaci.
A zvládají lidé při refinancování přechod z nějakých dvou procent na aktuálních šest?
Důležitým rysem současného vývoje je fakt, že i přes postupné refinancování hypoték za vyšší sazby pouze minimum domácností nezvládá platit hypotéky a musejí s bankami řešit tuto situaci. Tomu pomáhá historicky nízká míra nezaměstnanosti a růst platů. Je pravda, že vysoká inflace donutila řadu domácností šetřit, ale úspory se přirozeně dělají nejprve u zbytných výdajů, jako je např. gastronomie či zábava, právě s cílem udržet si prostředky na financování bydlení.
Roli hraje také časové rozložení, kdy se hypotéky musejí refinancovat. Nejvíce hypoték se poskytlo v roce 2021 a ty budou refinancovány většinou po 5 letech, tedy v roce 2026. Další velký objem se bude refinancovat v r. 2027. Až tehdy dopadne na domácnosti největší objem refinancování, a to už mohou být úrokové sazby centrální banky a tím i sazby hypoték níže.
Zmínil jste, že jsou nájmy zatím stále levnější variantou. Na druhou stranu odsunutí nákupu vlastní nemovitosti musí i zde působit na cenu. Jaký vývoj tedy očekáváte u nájmů?
Je tu několik faktorů, které růstu nájmů výrazně nahrávají. Tím hlavním je nedostupnost vlastnického bydlení. Ceny bytů byly vyhnány levným financováním a nárůstem množství peněz v ekonomice v posledních deseti letech. Trh tvořili jednak bohatší jednotlivci a dále rodiny využívající hypotéky. Hypotéky zdražily, a proto jsou tito zájemci o bydlení motivováni hledat si spíše nájem. Když srovnáme cenu nájmu a splátku hypotéky pro stejně velký byt v Praze, vychází nám, že splátka hypotéky je oproti nájmu dvojnásobná. Nájem sice nemusí být dlouhodobé řešení, ale cenová motivace je nyní velká. Dalším příznivým faktorem pro nájmy je kladná čistá imigrace do České republiky. Noví obyvatelé typicky nejprve hledají byty k nájmu, a proto zvyšují poptávku. Konečně, sociologové upozorňují, že ve společnosti roste podíl tzv. singles, kteří preferují delší dobu žít sami a rodinu zakládají později. Také ti spíše inklinují k nájemnímu bydlení. Ze všech těchto důvodů čekám u nájmů růst v příštích letech.
Je nyní čas na investice do nemovitostí? Jak se to má s výnosem z nájmů?
Nájemní výnos, tedy roční nájem dělený tržní cenou nemovitosti, se nyní v České republice pohybuje v průměru mezi 4 a 5 procenty. Tradičně nízký je nájemní výnos v Praze, kde jej nyní odhaduji na cca 4 %. To je dáno vysokou cenou bytů a relativně nízkou rizikovostí takové investice, kdy jsou investoři ochotni přistoupit i na nízký nájemní výnos výměnou za spolehlivé nájemce a malé výpadky nájmů. Naopak nejvyšší nájemní výnos je dlouhodobě v Ústí nad Labem (nyní cca 7,2 %) a v Ostravě (odhadem 5,6 %).
A v dalších měsících?
Nájemní výnos v celé České republice poslední rok a půl pomalu roste právě díky růstu nájmů a zastavení růstu cen bytů. Tento trend by měl pokračovat. Přesto je nájemní výnos stále relativně nízký oproti hypotéčním sazbám, které jsou okolo 6 %. Kdybychom kupovali byt, u něhož bychom většinu ceny financovali hypotékou, a tento byt chtěli pronajímat, takový model nebude ve většině měst z pohledu cash flow fungovat. Dříve byl běžný argument, že i přes nízký nájemní výnos je zde velký kapitálový zisk díky zhodnocení bytu, ale to nyní přestalo platit. Proto bych se na tento typ investice nyní díval opatrně. Jiná situace je u větších investorů, kteří dokážou sehnat levnější financování a mají dlouhý investiční horizont.