Za stávajících podmínek na trhu se investovat masivní částky do nemovitostí vyplatí jen dlouhodobým investorům, jakými jsou třeba církve nebo velké nemovitostní fondy. Ty mohou hledět na investiční horizont v řádu dlouhých desítek let, myslí si člen představenstva J&T Real Estate CZ Jiří Ochetz. Pro ostatní je kombinace vysokých sazeb a pomalého povolovacího řízení za hranou výnosnosti jak finanční, tak časové. Výsledkem je, že dovolit si stavět může dnes jen málokdo. I proto ceny bytů dlouhodobě jen porostou.
Jak se situace na realitním trhu změnila za uplynulý rok?
Podstatně. Ruku v ruce s tím, jak ČNB zvyšovala základní úrokovou sazbu, rostly úroky u hypotečních úvěrů. Horší dostupnost hypoték měla dopad na poptávku nejen po novém bydlení. Nás tato situace naštěstí zastihla ve fázi přípravy nových projektů. A Dům Comenius, který nyní finalizujeme na Petřinách, je určený k nájemnímu bydlení, o které je naopak vyšší zájem. S očekáváním vyhlížíme další korekce základních úrokových sazeb, které pochopitelně nemají vliv pouze na rezidenční segment, ale v současném nastavení doslova brzdí jakýkoli development. S aktuálními čísly nikomu kromě církví a institucionálních investorů, kteří uvažují klidně v horizontu 50 let, prostě business modely nových projektů nemohou vycházet.
Vezměme vaše plány postupně. Který projekt jste nyní dotáhli či je těsně před dokončením?
Dům Comenius na Petřinách v Praze 6 bude hotový teď na podzim. Kromě 232 jednotek má i retailové prostory, kde bude supermarket Lidl. Letos jsme také zkolaudovali kancelářskou budovu Red Court kousek od J&T Banky. Už loni se nám podařilo zajistit pro ni kupce, a ještě předtím jsme získali prestižního nájemce, průmyslově-technologický holding Czechoslovak Group (CSG), který už tam nyní má své sídlo.
A dlouhodobější plány?
Ve fázi žádosti o stavební povolení jsme u dalšího rezidenčního projektu Archa Smíchov s 500 byty, který navrhl ateliér Chmelař architekti a spolupracujeme na něm i s nejvýraznější českou designérkou Lucií Koldovou. Blízko stavebnímu povolení jsme také u první fáze projektu Trio Brno, což je proměna brownfieldu poblíž Galerie Vaňkovka na městské bydlení, tam se bavíme o investičních nákladech nad deset miliard korun. A připravujeme ještě jeden obdobně velký projekt, o kterém budeme mluvit během podzimu.
V posledních letech bylo hlavním tématem extrémně dlouhé povolovací řízení. Je tomu tak stále, nebo došlo ke změně?
Zjednodušit a urychlit povolovací řízení se stále nedaří. Nový stavební zákon v praxi moc nového nepřináší, navíc se hned novelizuje, jak už je tradicí. Chyba je zakořeněná v celém systému. Něco jako letecká katastrofa, několik malých zdánlivě bezvýznamných procesních zádrhelů se řetězí a je zaděláno na velký problém. Třeba, když se dohadujete se stavebním úřadem půl roku, že jste vybudovali vrt v souladu se stavebním povolením, ale úředníkům to připadá jako studna. V praxi to pak může vypadat tak, že projekt, který jsme začali připravovat před deseti lety, nemusí už dnes vyhovovat požadavkům trhu z hlediska moderních technologií, rozvržení prostor nebo současným trendům v architektuře, takže se pak musí upravovat a vše se neadekvátně prodlužuje. O nových požadavcích v souvislosti s ESG nemluvě.
Český statistický úřad uvedl, že v posledních měsících už skutečně začaly klesat ceny nemovitostí. Jakých nemovitostí se to týká?
Strašně záleží na metodice posuzování. Asi se nebavíme o starších nemovitostech ve špatném stavu a v neatraktivních lokalitách, jejichž ceny parazitovaly na novějších projektech a těžily pouze z lokality. Ty skutečně a oprávněně poklesly někde o 10, ale i o 20 procent. V celkovém balíku bytů primárního i sekundárního trhu to bude představovat pokles o malé jednotky procent.
A nové nemovitosti?
Z hlediska nového bydlení se spíše objevují slevy u některých už dokončených bytů, kde na developery tlačí například financující banka. Anebo se skrze různé marketingové akce snaží developeři získat bankou požadovaný objem předprodejů. Znovu se začaly objevovat pobídky typu kuchyně nebo parkovací místo zdarma, a to i u renomovaných developerů, které považujeme za konkurenci. Není to ale nic, nad čím bychom měli ohrnovat nos, byty jsou produkt jako každý jiný a zaujmout bonitního kupce je v situaci minulého a letošního roku nepředstavitelně těžké. Díky zdlouhavým povolovacím procesům, aktuálně odložené poptávce a nijak neutuchající mobilitě lidí kolem velkých měst ale spíše očekávám, že ceny kvalitních nemovitostí (nejen bytů) v rozumných lokalitách v příštích letech porostou.
Jak se situace na trhu odráží v plánech J&T Real Estate? Dochází k přehodnocování byznys plánů, nebo dokonce dochází k odkládají dokončení projektů?
Dokončení projektů jsme odkládat nemuseli, i když s praktickými dopady války na Ukrajině jsme bojovali i my, velkým problémem byl například nedostatek oceli, ale i dalších komodit. Nyní se situace na trhu stavebních materiálů stabilizovala, našly se alternativní dodavatelské řetězce a podobně. Kde ještě problémy přetrvávají, tak to je lidská síla. Na trhu stavebních prací došlo v souvislosti s válkou k velkým turbulencím a stavební firmy se s tím dodnes perou. Cena práce pochopitelně zdražila. Zmiňované nové projekty zatím připravujeme podle původních záměrů a korigovat je samozřejmě budeme v čase s ohledem na vývoj trhu. Žádné dramatické scénáře ale nečekáme, máme kvalitní lokality, konzervativně promyšlené byznys plány a s časem hodnota našich projektů jen poroste. U domu Comenius jsme včas a dobře přečetli vývoj trhu a první nájemníci se budou stěhovat už na podzim.
Sám jste zmínil financování. Již cca 15 měsíců jsou úroky nastavené ČNB na 7 procentech, což reálně představuje komerční úročení na úrovni 9 procent. Lze za to financovat nějaký projekt?
Realitní development je dlouhodobý business a jeho kolesa se otáčí o dimenzi pomaleji než třeba bankovnictví. Marže jsou v porovnání s výnosy na kapitálových trzích mnohem nižší, a navíc je nutné na ně koukat optikou klidně 10 let, kdy projekt držíte nad vodou i díky vlastní ekvitě. Navíc, struktura marží je v oboru relativně rigidní, žádné excesy, akcelerátory a shody okolností tu neexistují a ceny nemovitostí také nerostou a neporostou skokově o desítky procent. Je to konzervativní obor. Odpověď je tedy spíše o tom, kolik z toho úsilí jako akcionář chcete získat a jaký nejnižší zisk akceptujete. Čím dříve ČNB přijde s korekcemi, tím více lidí bude moci v oboru investovat a vydělávat peníze. Za současné konstelace počty prostě nefungují, marže pochopitelně vychází mizerně a kromě již zmíněných extrémních dlouhodobých investorů, si to každý podnikatel radši rozmyslí. Že se tím vlastně do budoucna křiví trh, který má dopady na celou ekonomiku, asi blíže vysvětlovat nemusím.
Jiří Ochetz ředitel marketingu a člen představenstva |  |