Nemovitosti patří k nejpopulárnějším cílům českých investorů. V posledních měsících nemovitostní trh prošel několika zkouškami zejména kvůli geopolitické situaci, růstu úrokových sazeb a odlivu financí z kapitálových trhů. „Situace se nyní mění a investoři opět rozlišují, do čeho budou investovat. Daří se zejména nemovitostem navázaným na logistiku,“ uvádí odborníci J&T, kteří se zúčastnili diskuzního setkání v J&T Bance.
Segment komerčních nemovitostí patří k hlavním vítězům mezi investicemi posledních let. Nemovitostní fondy v Česku nabídly v roce 2022 v průměru deseti procentní výnos, přitom šlo o rok, kdy se průměrnému portfoliu orientovanému na akcie či dluhopisy výrazně nedařilo.
A pokles zaznamenal také segment rezidenčních nemovitostí, na který výrazněji dopadl růst úrokových sazeb České národní banky. Ale dalším investicím do nemovitostí se dařilo.
„U investorů aktuální situace přinesla návrat jedné podstatné věci – zase začali rozlišovat jednotlivé segmenty nemovitostního trhu, jednotlivé lokality i typy nemovitostí. Více se například daří logistice a retail parkům, relativní stabilizace je v segmentu kanceláří, nejkomplikovanější situace je v případě velkých nákupních center. Právě na tato centra dopadá nejvíce pokles spotřebitelské nálady,“ uvedl během diskuzního setkání hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář.
Podle finančního ředitele J&T Real Estate Františka Jíši však na tomto trhu panuje velká konkurence. A například trh s kancelářemi takřka stojí.
„Například v Praze se nezahájila žádná významnější kancelářská výstavba již pět kvartálů v řadě. Důvodem může být, že si většina hráčů nechce připustit nový normál yieldů, za které se budou tyto transakce uskutečňovat. A je to pochopitelné. Jsou-li sazby na trhu na 4 procentech, nemůžete dělat transakce s výnosem 4 procenta, za který se to před dvěma lety obchodovalo,“ připomněl Jíša.
Přeceňování trhu
I proto podle odborníků na nemovitostní trh bude pokračovat období přeceňování celého trhu s komerčními nemovitostmi, které odstartovalo již v průběhu druhé poloviny roku 2022. Podle studie Colliers náklady na financování developerských projektů prudce vzrostly a v mnoha případech převyšují počáteční výnosy. To značně ztěžuje už samotnou přípravu investičních plánů.
„Pomineme-li situaci, kdy investoři budou nakupovat prémiová aktiva s většinovým nebo plně vlastním kapitálem (což se týká omezeného množství projektů), pak očekáváme, že se výnosy z nejlukrativnějších nemovitostí (prime yield) posunou z historicky nízké úrovně 4,0 % směrem vzhůru, potenciálně k 6 % a více. Některé sektory trhu mohou být náchylnější k rychlejším korekcím než jiné, ale cenový pohyb jako takový je nevyhnutelný,“ stojí ve studii Colliers.