Nemovitosti patří v posledních letech k nejpopulárnějším investičním nástrojům. I díky tomu ceny nemovitostí v Česku za posledních šest let vyrostly na více než dvojnásobek. Tomu je nyní konec a ceny bytů budou spíše stagnovat. „Kvůli specifickým podmínkám na trhu značně poroste nájemné, a tedy i výnos z nájemného, který se v posledních letech dostal výrazně pod výnosy i ze spotřebních účtů,“ vysvětluje senior analytik J&T Banky Pavel Ryska.
Ceny nemovitostí se v posledních letech v Česku staly téměř politickým problémem a není se čemu divit. Od roku 2014, kdy se ceny vrátily na předkrizovou úroveň, začaly díky levným hypotékám razantně růst a v roce 2022 byly v porovnání s rokem 2008 nejvyšší z celé Evropy.
„Ceny bytů za posledních šest let vzrostly na více než dvojnásobek,“ připomněl na konferenci Jak investovat v době vysokých úrokových sazeb senior analytik J&T Banky Pavel Ryska. Srovnatelný nárůst zaznamenalo z evropských zemí jen Německo, jež má však jiný poměr mezi nájemním a vlastním bydlením. „Naopak stagnaci za tu dobu prožily například Itálie a zejména Španělsko, kde při minulé finanční krizi ceny propadly o 30 procent,“ dodal Ryska.
Nájmy (po)rostou
Nyní se situace změnila. Důvodem jsou zejména rostoucí úrokové sazby České národní banky a od nich se odvíjející sazby hypoték. Ty v současnosti neklesají pod 6 procent a podle dostupných dat se nové hypotéky dávají minimálně. Přitom právě hypotékáři tvořili do loňska 50 procent kupců nemovitostí. V současnosti to je minimum.
Ceny nemovitostí tak začaly stagnovat, a už ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku dokonce mírně klesly. Vyplývá to z dat Českého statistického úřadu.
Co naopak zaznamenalo zvýšený zájem, je nájemní bydlení. „Stojí za tím tři důležité faktory. Prvním je dozvuk pandemie. Během ní totiž celá řada nemovitostí byla využívána pro krátkodobé nájmy, které jejich vlastníci změnili na roční nájmy. Po oživení cestovního trhu však tyto nemovitosti z trhu zase zmizely. Druhým důvodem je migrační krize, která zvýšila tlak na nájemní kapacity zejména ve velkých městech. A třetí vychází z toho, že mladé rodiny nedosáhnou na hypotéku, a proto odkládají nákup nemovitosti na dobu, až úroky na hypotékách klesnou,“ vyjmenovává klíčové faktory na trhu s nájemním bydlením Pavel Ryska.
I proto se domnívá, že nájemné v nadcházejících měsících zcela jistě poroste. „Růst nájemného v Praze je nyní zhruba 12 procent a přesahuje hranici 400 korun za metr čtvereční. Celorepublikový průměr je pak 7 procent,“ dodává Ryska.
Dobrá investice?
Vzhledem k tomu, že nájmy porostou, měly by začít opět růst také výnosy z nájmů. Ty se přitom v posledních letech kvůli rapidnímu zdražování nemovitostí, které nedoprovázel adekvátní nárůst nájemného, výrazně propadly. Republikový průměrný výnos je mezi čtyřmi a pěti procenty, v Praze jde o zhruba dvě procenta. Přitom výnos na obyčejném spořícím účtu je nyní kolem pěti procent.
„Lidé byli zvyklí, že do výnosu započítávali skokový růst cen nemovitostí, tak se reality stále jevily jako atraktivní aktivum. To se však nyní přestalo dít a v nadcházejících dvou letech nejspíš k žádnému razantnímu nárůstu nedojde,“ vysvětluje analytik J&T Banky.
O nájmy bude stále vysoký zájem a podporuje to i socio-demografický vývoj. Zejména pro takzvané singles je totiž podle Rysky nájemní bydlení ideálním řešením potřeby bydlet.