Vyplatí se v současnosti investice do nemovitosti? Podle odborníků ano. Ale má to své limity. Zejména pokud investor chce pouze počítat tvrdý výnos. Pokud ale spoléhá i na nárůst ceny nemovitostí, jsou v současnosti nemovitosti opravdu zajímavou investicí. Jen je důležité dobře vybrat, shodli se odborníci na nemovitostní trh během diskuzního setkání v J&T Bance.
Vysoké úrokové sazby, vysoké sazby na hypotékách a klesající nabídka. To je současný stav českého nemovitostního trhu. Pro koho je příznivá? Pro investory? Nebo pro developery? Nebo snad pro kupující si byt pro vlastní bydlení?
I nad těmito otázkami debatovali ekonomové a odborníci na nemovitostní trh během diskuzního setkání v J&T Bance v Praze a Ostravě.
Tvrdá data ukazují, že v Česku se zase o něco méně staví. Podle aktuálních dat Českého statistického úřadu se za prvních osm měsíců letošního roku dokončilo méně bytů než vloni. Sice jen o půl procenta, ale přeci. Ještě tragičtější situace panuje ve statistikách nově zahájených staveb. Tam činí meziroční pokles dokonce 18 procent.
Podle odborníků na nemovitostní trh to povede k jedinému. Až se kupci osmělí a budou mít dostatečný přístup k financování, rozjede se velký boj o byty, který povede k nárůstu jejich cen. A dokonce hrozí i opakování situace z roku 2021, kdy ceny vystřelily kvůli zadržované poptávce z pandemie.
„Nemovitosti obecně jsou sektor ekonomiky, který je extrémně citlivý na pohyb úrokových sazeb. A to oběma směry. Samozřejmě prudký růst sazeb České národní banky se na trhu s nemovitostmi projevil, nicméně žádný z černých scénářů se nenaplnil,“ vysvětlil hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář.
Vinohrady, nebo Počernice?
V posledních měsících český nemovitostní trh prožil situaci, jakou neznal déle než dekádu. Ceny nemovitostí začaly klesat. Podle Sklenáře to bylo zhruba o osm procent. Ale jde o průměrný údaj, některé nemovitosti klesly daleko víc, jiné, zejména ty nové a v prestižních lokalitách naopak nezlevnily vůbec. Jde o dobu, kdy se odděluje zrno od plev.
„Situaci v rezidenčních nemovitostech svým způsobem vítáme, je dobře, že neroste do nebe vše, co stojí, bez ohledu na cokoli. Donedávna totiž bylo například na pražském trhu jedno, jestli stavíte na Vinohradech nebo v Dolních Počernicích. Ceny rostly všude, protože toho produktu bylo na trhu extrémně málo a poptávka při nízkých hypotékách byla ohromná,“ myslí si finanční ředitel J&T Real Estate František Jíša.
A opět si můžeme vzít na pomoc konkrétní data. Ta dodal Jaromír Šimek, zakladatel realitního start-upu Quarter, prostřednictvím něhož lze prodávat, kupovat či pronajímat nemovitosti.
„Prémiové nemovitosti neklesají. Není k tomu důvod. Už to vidíme na konkrétních číslech. Nabídkové ceny na Vinohradech jsou kolem 220 tisíc za metr čtvereční a nový development se okamžitě prodá i za tuto cenu. Naopak ve zmíněných Počernicích můžete i s novým developmentem a s loňskými cenami na prodej klidně i čekat, než se něco prodá,“ reaguje Šimek.
Byt jako investice
Důvodem aktuálního stavu je zejména odliv hypotékářů. Ti v běžných dobách tvoří přinejmenším 50 procent kupujících. Kvůli vysokým úrokům na hypotékách ale na financování nákupu velká část z nich nedosáhne, nebo se rozhodne, že nákup odloží.
„Vidíme, že velká část lidí si v současné chvíli nemůže dovolit koupit ani nový development, ani secondhandovou nemovitost. A to zejména v Praze, kde ceny výrazněji neklesly. A platí to i v dalších velkých městech, v Brně či Ostravě. Občas čtu, že pokles cen nemovitostí může vyvážit ten úrokový nárůst. Ale v těch velkých městech to rozhodně neplatí,“ říká Jaromír Šimek z Quarteru.
Podle Františka Jíši je však lidí pro nákup nových bytů stále dostatek. Což se právě projevuje na cenách nových bytů v největších městech. Tyto byty se velmi často prodávají bez potřeby úvěru, jedná se až od dvě třetiny kupců. Většinou jde o investory, kteří spoléhají na růst nájemného. Například v Praze se podle cenových map Deloitte nájmy zvedly na více než 370 korun za metr čtvereční a odhaduje se, že brzy překonají hranici 400 korun za metr.
A investovat do nemovitostí má smysl i podle Marka Ševčíka z J&T Investiční společnosti. A to nikoli nutně jen „do cihel“, ale také do fondů.
„Rezidenční reality vnímáme jako oblast s největším potenciálem v nemovitostním sektoru a potvrzuje se nám to ve fondu J&T Rentier. I proto jsme se rozhodli vyčlenit nemovitosti do samostatného fondu s větším potenciálem, ale přiznejme, že také s vyšší volatilitou, protože takovéto sektorové fondy se mohou vyvíjet dynamičtěji,“ uvedl Ševčík během diskuzního setkání.
„Vidíme, že se výrazně rozpojil vývoj na kapitálových trzích a na trzích s nemovitostmi. Je to dobře vidět například na německém trhu, kde ceny nemovitostí poklesly o nějakých 15 procent, ale hodnota akcií firem, které ty nemovitosti vlastní, klesla třeba až o 70 procent. Je tam vidět panika, rychlé přelévání velkých objemů peněz. Podle nás ale není tento propad adekvátní, protože strach, že by tyto firmy nepřežily období vyšších sazeb, není opodstatněný,“ dodal Ševčík.