Přehřátý trh s nemovitostmi si o pokles cen říkal už dlouho. Předpověď, že k tomu dojde během pandemie covidu, se nenaplnila, ceny v letech 2020 a 2021 naopak vystřelily až o 30 %. Nyní se zdá, že dlouho vyhlížený obrat konečně přichází. Jaký vývoj lze očekávat v příštích letech a dočkáme se znovu nízkých úrokových sazeb hypoték?
Zatímco v uplynulých letech křivka vývoje cen bytů výrazně stoupala, nyní se, obrazně řečeno, zalomila. Ceny nemovitostí jsou však stále vysoké. Česká republika v celkovém nárůstu cen bytů předběhla i Německo, které ještě před dvěma lety hrálo prim. Vyšší růst cen zaznamenali v poslední době pouze v Maďarsku a pobaltských zemích.
Výrazný růstový trend si od roku 2015 však připsala nejenom Česká republika, ale většina zemí Evropské unie. „Toto datum se dá spojit s cyklem poslední konjunktury, která začala právě v tomto období, ale především to byl začátek tzv. kvalitativního uvolňování ze strany Evropské centrální banky. Ta do evropské ekonomiky pumpovala miliardy eur nových peněz. Investoři hledali, kam nové peníze uložit, a nejprve volili zejména státní či korporátní dluhopisy a pak se s volnými penězi přesunuli do realitního trhu, což zvedalo ceny nemovitostí,“ vysvětluje Pavel Ryska, analytik J&T Banky.
Zdroj: Eurostat
Při srovnávání zemí Evropské unie vykazuje opačná čísla Itálie, která má v současné době nižší ceny nemovitosti než v roce 2008 i letech následujících. „Důvodem je špatná demografie, vysoká nezaměstnanost, potíže bankovního sektoru a v podstatě minimální hospodářský růst,“ dodává Pavel Ryska.
Regionální rozdíl se smazal, ceny klesají
Ohlédneme-li se trochu do historie, zjistíme, že při poklesu cen nemovitostí u nás v letech 2010 až 2014 byly cenově citlivější byty mimo Prahu, za což může větší dopad recese na některé kraje a jejich zaměstnanost. S konjunkturou od roku 2014 se však rozdíl smazal. „Může to být tím, že investoři přešli za nájemním výnosem i mimo Prahu, a cenový pohyb za poslední dekádu je proto téměř stejný v Praze a mimo ni,“ uvažuje Pavel Ryska. Praha už prostě v té době nenabízela tak vysoký nájemní výnos.
Dynamika růstu cen se výrazně zrychlila za uplynulé dva roky. V covidovém období v letech 2020 až 2021 meziročně zdražovaly byty až o 20-30 %. Podle Pavla Rysky bylo hlavním důvodem razantní sražení úrokových sazeb na nulu a uvolnění regulačních podmínek ze strany České národní banky na jaře 2020, které postupně přineslo rekordní objemy poskytnutých hypoték v roce 2021. Tato situace byla na českém trhu naprosto bezprecedentní.
Zdroj: ČSÚ, J&T Banka
Pokud bychom se podívali na současnou cenovou mapu podle jednotlivých krajů České republiky a podle typu domů, zaujímá Praha se 122 900 Kč/m2 suverénně první místo, na druhém místě je opět poměrně s rezervou Jihomoravský kraj (101 400 Kč/m2). Naopak nejnižší ceny nemovitostí najdeme v Ústeckém kraji (40 200 Kč/m2), Karlovarském kraji (45 700 Kč/ m2) a Severomoravském kraji (48 600 Kč/m2). Jedná se o ceny realizované (za něž se nemovitost skutečně prodala), které společnost Deloitte získala přes katastr nemovitostí.
Z analýzy společnosti Deloitte lze vysledovat i cenu bydlení v nových developerských projektech, která v celorepublikovém průměru činila 103 000 Kč/m2, v cihlových domech dosáhla na částku 94 500 Kč/m2 a v panelových domech se byty prodávaly za 79 600 Kč/m2.
Výraznější rozdíl najdeme pouze v Praze, kde cena za metr čtvereční v novém developerském projektu stála 126 400 Kč, zatímco cena v cihlovém domě byla 128 000 Kč za metr čtvereční. „Důvodem je, že byty v cihlových domech najdeme v atraktivnějších lokalitách zejména v centru, zatímco nové developerské projekty vznikají často na okraji města,“ popisuje Pavel Ryska.
Podle některých zdrojů lze již zhruba od konce jara 2022 pozorovat obrat v trendu cen nemovitostí, který je s různou intenzitou vidět téměř ve všech krajských městech. Obrat však ještě není zaznamenán v oficiálních číslech Českého statistického úřadu. Například v Praze se podle webu realitymix.cz od května snížily nabídkové ceny bytů přibližně o 8 %, pokles se týká hlavně starších bytů.
Nájmy rostou, výnosy jsou však stále nízké
Zatímco během pandemie covidu cena nemovitostí stále rostla, u nájmu jsme zaznamenali jistý pokles, a to zejména v Praze, kterou zasáhly dva faktory – vysokoškoláci se vrátili domů, protože studium probíhalo online, a město opustili i cizinci. V létě 2021 se však křivka otočila a ceny nájmu začaly opět růst, v roce 2022 pak ceny nájmu nabraly na dynamice: v prosinci byl růst nájmu v Praze kolem 18 %, v celé republice cca 12 %.
„Tahouny růstu jsou zejména nedostupnost vlastnického bydlení kvůli skoku v úrokových sazbách hypoték, imigrace z Ukrajiny zvyšující poptávku po nájemním bydlení a v Praze návrat turistů po covidovem výpadku, který ovlivnil zejména krátkodobý segment nájemního bydlení,“ konstatuje Pavel Ryska.
I když je růst nájmu v celorepublikovém průměru již přibližně zmiňovaných 12 %, lze považovat nájemní výnos za historicky stále nízký. Nejvyšší nájemní výnos najdeme stále v Ústí nad Labem a Ostravě, což lze chápat jako vyšší rizikovou přirážku požadovanou od investorů za nezaměstnanost či fluktuaci nájemníků. Přirážka těchto měst vůči Praze však klesla.
Zdroj: Realitymix.cz, J&T Banka
Obrat ve vývoji nájemních výnosů je zatím pozvolný a nekopíruje prudkou změnu v základní sazbě České národní banky či ve výnosech státních dluhopisů. Obdobný pomalý vývoj je vidět i u nájemních výnosů u komerčních nemovitostí, jako jsou kanceláře, retail či logistika.
„Podle našich predikcí se ceny nemovitostí v příštích kvartálech nevrátí k překotnému růstu, neboť ztratily jeden z hlavních zdrojů poptávky – hypotéky –, ale mohou být nadále podporovány inflačním prostředím a snahou uchovat hodnotu bohatství u majetnějších kupujících. Nájmy mají naopak řadu důvodů pro růst, jako jsou drahé hypotéky, pozitivní demografie České republiky, rostoucí podíl singles, příliv pracujících ze zahraničí a celkově zvýšená inflace v ekonomice,“ shrnuje výhled Pavel Ryska.
Korekce je vážná, ne však tragická
Jak už bylo zmíněno, počet nových hypoték v posledních měsících prudce padá. Dá se říct, že u úvěrů na bydlení jsme přešli z covidového boomu do období výrazného ochlazení. Zejména v Praze je již hypotéka pro mnoho lidi nedostupná – například domácnosti se dvěma průměrně vydělávajícími zatíží hypotéka měsíční rozpočet ze 67 %, mimo Prahu je to ze 40 %.
Největší hypoteční žně zažívaly banky v letech 2020 a 2021, kdy hypotéční sazby klesly až pod 2 %. Ovšem jak začala Česká národní banka zvedat své úrokové sazby, začaly prudce narůstat i sazby u úvěrů, a to razantně ochladilo aktivitu na hypotéčním trhu. „Na podzim 2022 objem nových hypoték dosahoval kolem pěti miliard korun měsíčně, což odpovídají tomu, kde trh byl kolem roku 2014,“ uvádí hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář. Čísla za posledních 12 měsíců ale nevypadají tak špatně, jak by se mohlo zdát, protože na začátku roku ještě dobíhala předchozí extrémní vlna poskytovaných hypoték. Pro banky tedy bude rok 2022 ještě relativně průměrný z hlediska objemu nově poskytnutých hypoték, právě díky součtu dvou extrémů. Ovšem obrat v dynamice naznačuje, že pro hypotéční trh přichází hubená léta.
Ještě na začátku roku 2022 se předpokládalo, že zvyšování sazeb ČNB může být jen dočasná záležitost a úrokové sazby se opět brzy vrátí k nízkým hodnotám. Ovšem během roku se tato víra postupně vytratila. Úrokové sazby se sice budou snižovat, ale asi nepůjde o prudké snižování, naopak spíše bude pokles pozvolný a v delším časovém horizontu. Téměř nic nenasvědčuje tom, že se v dohledné době, pokud vůbec, znova dočkáme hypotéčních sazeb na úrovni 1-2 procent. Pokud jsou nyní sazby nad 6 procent, tak v horizontu příštích pěti, možná i deseti letech je rozumné počítat s hodnotou 4–5 %, což jsou úrovně, kde hypotéční sazby byly větší část doby v letech 2003-2011. „Na tuto výši úrokové sazby si tedy budeme muset zvyknout jako na nový normál.“ říká Petr Sklenář.
Zdroj: Hypomonitor, J&T Banka
Hypotéky se v letošním roce staly pro mnoho zájemců nedostupné, podobné úrokové sazby jsme tu už však na začátku milénia měli a vývoj poptávky byl opačný. Co za tím stojí? „Problém nezpůsobuje samotná výše úrokové sazby, ale výše hypotéky. Ta byla tenkrát skoro třetinová. Zatímco dnes činí průměrná hypotéka tři a půl milionu korun, v roce 2010 to bylo 1,6 milionu korun. Ve stejné době průměrná mzda narostla o polovinu. Následně měsíční splátka hypotéky má tedy nyní mnohem větší dopad na rodinný rozpočet, než před 10 lety.“ vysvětluje Petr Sklenář.
Pozitivní však je, že i přes vysoký objem hypoték poskytnutých v uplynulých letech existuje stále extrémně nízký podíl nesplácených hypoték (kolem jednoho promile), což dokazuje, že tento typ úvěrů představuje bezproblémovou část bankovního sektoru. Domácí hypotéční trh je silný a stabilní, to jak z hlediska bilancí bank, tak i domácností jako celku. Vyšší úrokové sazby a ani případný pokles cen nemovitosti nemá potenciál výrazně narušovat finanční stabilitu. „Po tučných létech nás nyní asi čekají hubené roky u hypoték, ale nejde o tragickou zvěst a banky ji ustojí,“ zdůrazňuje Petr Sklenář. Situaci by mohl destabilizovat jen výrazný a dlouhodobý nárůst nezaměstnanosti, při němž by větší množství domácností ztratilo příjem, a tedy i schopnost splácet své závazky. Ale nic takového nám nyní nehrozí.