Pokles sazeb Evropské centrální banky patří k největším investičním příležitostem současné doby. A projevit by se to mělo také na cenných papírech společností působícím na nemovitostním trhu, myslí si Marek Ševčík z J&T Investiční společnosti, který má na starosti fond realitních akcií a dluhopisů.
Od začátku roku fond realitních akcií a dluhopisů nabídl výnos sedm procent. Za vás spokojenost?
Za toho tři čtvrtě roku se investiční myšlenka fondu naplňuje podle plánu. Západní společnosti hlásí konec poklesu cen bytů. Nájmy dále lehce rostou a nemovitosti firem v portfoliu jsou bez pár procent plně obsazené. Dluhové ukazatele firem, které jsme vybrali, se nezhoršily a managementy dávají výhled na mírný růst čísel. Zmíněných sedm procent kontrastuje s výkonem sektorového indexu západních realitních akcií (EPRA). Index zatím letos poklesl o tři procenta. Trh korigoval loňské růsty a své přehnané očekávání, že se sazby sníží příliš rychle. To nás nezaskočilo.
Zhodnotíme-li fond za celou dobu, od zahájení rostl téměř o 20 procent. Naplňuje tedy očekávání?
Ke dnešnímu dni se dá říct, že očekávání předčil, ale hodnotit budeme později. Věříme, že si trh teprve začal pomalu všímat, že zdravé realitní společnosti nemají problém nadále vykazovat zisky, hodnota jejich majetku neklesá a na dřívějšího strašáka vysokých úrokových sazeb v Evropě už se investoři dívají klidněji. Náš úkol je stále stejný, rozpoznat akcie firem, které zvládají svůj dluh, a zařazovat je do fondu za cenu stále zhruba poloviční, než odpovídá jejich výkonu, resp. ceně jejich nemovitostí. Velmi nás těší i zájem o fond. Po 8 měsících pracujeme s majetkem půl miliardy.
Jak se daří dosahovat tak vysokých výnosů na trhu, který je obecně velmi náchylný na vysoké úrokové sazby a ty eurové ještě nezačaly klesat?
Jsme názoru, že rozdíly mezi situací na fyzickém a finančním trhu nemovitostí byly tak extrémní, že i když sazby letos na trhu vzrostly, naše akcie to díky podhodnocení ignorovaly.
Co se stalo v průběhu října, kdy se obrátil trend a po velkém propadu nastartoval poměrně razantní růst?
Trh začal věřit, že snižování sazeb je za rohem, resp. za kvartálem. Pokles tržních sazeb pak pomohl celému trhu. Obecně nadále vidíme makroekonomický vývoj, který výhled na snížení sazeb podporuje. Ale cesta bude dost možná hrbolatá, vývoj cen je volatilní a může to trvat déle, než doufají optimisté.
Které investice považujete za nejúspěšnější a které naopak představují zklamání?
Největší tři pozice, tedy celkem zhruba 30 procent fondu, na základě kterých jsme původně vstoupili do sektoru, nám dělají radost. Společnosti Grand City Properties, Leg Immobilien i Vonovia nám víceméně pouze potvrdily to, proč jsme nakoupili. Přehodnocení proběhlo a dříve přehnaně negativní trh svůj pesimismus musel korigovat. Od založení fondu přidaly všechny tři akcie mezi 30 a 40 procenty. Vedle toho ale čekáme na probuzení subsektoru domovů pro seniory. Obchodní model je zde velice podobný, co se týče zadlužení, obsazenosti, růstu nájmů i propadu cen akcií na burze. Pozice Aedifica i Cofinimmo (dohromady 11 procent fondu) máme pouze v jednociferném zisku.
Podívejme se na chvíli na zastoupení jednotlivých nástrojů. Více než polovinu představují akcie, dluhopisy naopak představují necelých 35 procent. Je to vhodné rozložení pro aktuální očekávání, co se na trhu bude odehrávat?
Dluhopisy držíme poblíž minimálního podílu, ke kterému nás zavazuje dokument statutu fondu (tj. 30 procent – pozn. red.). Zbylé prostředky jsou zainvestované v akciích při minimálním podílu hotovosti. Chtěli jsme si nechat otevřené dveře do dluhopisového světa po sledování loňských a předloňských zběsilých výprodejů bondů. Věřitelé realit ale poslední měsíce začínají bondům zase věřit a sazby zde mnohdy klesají téměř na dosah jiných sektorů. A akcie obecně mají vyšší potenciál zhodnocení než dluhopisy, nejinak je tomu i zde.
Co se bude dít na nemovitostním trhu letos a příští rok?
Na fyzickém trhu nemovitostí, tedy cihly, nikoliv akcie, v západní Evropě uvidíme nejspíše stagnaci, po které se vrátí růst cen. To podpoří téměř určitě jeden zásadní faktor. A tím je výrazné omezení výstavby bytů v Německu. Plán vlády činí 400 tisíc bytů ročně. Firmy ale komentují situaci téměř identicky, tj., že další roky to bude spíše 200 tisíc. Omezení nové výstavby ceny podpoří. Dále čekáme ještě jeden faktor v podobě poklesu úroků.
Jak se na valuaci firem z nemovitostního trhu a jejich dluhopisů odrazí snižování úrokových sazeb ECB a možná i Fedu?
Více než devadesát procent portfolia tvoří tituly s expozicí na západní Evropu. Pro další vývoj fondu jsou tak zásadní kroky ECB a vývoj eurových sazeb. Evropa, na rozdíl od USA, balancuje na hraně recese ekonomiky a ani předstihové ukazatele nehlásí boom v dohledu. V tomto stavu eurozóna negeneruje silné poptávkové tlaky na růst další cen. S inflací blízko cíli 2,4 % tak lze čekat počátek snižování úrokových sazeb v červnu, či lehce později. Ochutnávku reakce nemovitostních akcií jsme snad viděli vloni, tedy razantní růst. Evropské real estate akcie do cyklu snižování sazeb vstoupí z, dle mého názoru, velmi nízkých úrovní. Zároveň je jejich citlivost na úrokové sazby jedna z nejvyšších na kapitálovém trhu. I ve fondu J&T Rentier na sektor sázíme jako na největší příležitost.