Situace na nemovitostním trhu je komplikovaná. Zájemci o bydlení mají kvůli vysokým úrokovým sazbám problém získat hypotéku, a tak berou stále více za vděk nájemním bydlením. Prodejci zatím nechtějí ze svých požadavků slevovat a raději vyčkávají stejně jako developeři, kteří nemohou prodávat pod náklady. Zareagovaly na toto dění už ceny nemovitostí?
Ceny nemovitostí můžeme považovat za nominální veličiny, které ovlivňují, jak specifické faktory jako rychlost schvalování stavebního řízení odrážejí celkový ekonomický vývoj a podmínky v ekonomice, jakými jsou třeba úrokové sazby. Tedy trh nemovitostí a jejich ceny nelze vnímat izolovaně.
Ohlédneme-li se do české historie, zjistíme, že Česká národní banka (ČNB) předchozí dekádu nemovitostní trh spíše stimulovala a držela úrokové sazby na nízké úrovni.Pak si ale začala uvědomovat jeho přehřívání a poslední rok a půl ho ve více směrech již raději ochlazovala. Použila k tomu jak nástroj razantního zvýšení úrokových sazeb, tak zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték.
Úrokové sazby u nových hypoték už vzrostly za poslední dva roky na více než trojnásobek (ze 2 % na 6,1 %), což zapříčinilo prudký propad objemu nově poskytnutých hypoték. „Ještě loni v červnu banky poskytly nové hypotéky za přibližně 40 miliard korun, zatímco v posledních měsících tvoří objem nových hypoték kolem 5 až 6 miliard korun. Nejde ovšem o nezamýšlený stav, ale záměrný a chtěný výsledek předchozích kroků České národní banky, který má ochladit vývoj cen nemovitostí, aby tak došlo ke snížení inflace,“ popisuje hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář.
Z hlediska hypoték tedy nyní procházíme určitou korekcí předchozího bouřlivého vývoje. „I přes některé dramatické změny je ovšem nutné říct, že na makroúrovni nepozorujeme výraznější problematický stav,“ upozorňuje Petr Sklenář. Celkový objem poskytnutých hypoték je v Česku asi ve výši 1600 miliard korun, což představuje přibližně 24 % HDP. V západní Evropě je přitom tento poměr dvoj- i trojnásobný. „Současně mají domácnosti v souhrnu na každou korunu dluhu v hypotékách dvě koruny uložené ve vkladech, není zde tedy žádný náznak výrazného předlužení,“ konstatuje Sklenář. Poměr nesplácených hypotečních úvěru činí rekordně nízké necelé jedno promile.
„Na úrovni jednotlivce tedy může korekce na nemovitostním trhu přinést někde negativní vývoj, ale na široké makroekonomické úrovni se nezdá, že by případný negativní vývoj zásadně ohrožoval makroekonomickou či finanční stabilitu nebo stabilitu v rámci bankovního sektoru,“ uklidňuje Petr Sklenář.
Ceny nemovitostí rostly všude, u nás však víc
Měnová politika nebyla v poslední dekádě uvolněna jen v Česku, ale jednalo se o evropský a v mnoha ohledech i globální vývoj po roce 2008. Například v sousedním Německu rostly ceny nemovitostí nepřetržitě a téměř konstantně posledních deset let. U nás vývoj cen nebyl tak plynulý a hodně zrychlil až v posledních letech, kdy na přelomu let 2021 a 2022 stoupaly ceny bytů meziročním tempem 25 až 30 %. Zdrojem růstu byl již zmiňovaný rekordní nárůst hypotečních úvěrů.
Důkazem přehřívání nemovitostního trhu bylo, že rostly ceny všude, nejen v Praze a velkých městech. Do loňského léta 2022 nejvyšší tempo růstu naopak vykazovaly ceny starších bytů mimo Prahu, kde byl růst až 30%. Ceny bydlení se zdají předražené už nejen zájemcům o ně, ale i ČNB, která aktuálně odhaduje, že vzhledem k výši příjmů jsou nemovitosti u nás nadhodnoceny o 40 až 60 %.
Utlumit vývoj cen nemovitostí by měly vysoké sazby a zpřísněné podmínky pro hypotéky ze strany ČNB (a jsou tu i náznaky, že už se tak děje), aby se dostaly do souladu s ostatními nominálními veličinami, jako jsou mzdy. „Lapidárně řečeno, ceny nemovitosti trochu předběhly možnosti ekonomiky a teď by se měly dát zpět do většího souladu,“ upřesňuje Petr Sklenář.
Zmiňované vysoké úrokové sazby hypoték způsobily, že se pohyb na realitním trhu téměř zastavil. Finanční matematika je totiž neúprosná. U hypotéky ve výši 6 milionů korun při splatnosti 25 let a úrokové sazbě 2 % činila měsíční splátku cca 25 tisíc korun. Při současné sazbě 6 % je splátka takové hypotéky už 39 tisíc korun, což již může narážet na hranice možností rodinného rozpočtu u řady domácností.
„Problémem ovšem není samotná výše úrokové sazby, protože sazby 5 až 6 % tu již byly kolem let 2007 až 2009, ale celková výše hypotéky, která souvisí s cenami nemovitostí. Průměrná výše hypotéky se za posledních dvanáct let zdvojnásobila, ale mzdy se za poslední dekádu zvedly jen o polovinu,“ přibližuje problém Petr Sklenář.
Jak ze své zkušenosti popisuje Jiří Ochetz, člen představenstva developerské společnosti J&T Real Estate, hypoteční bankéři se již obávají chvíle, kdy dojde k refinancování úvěrů s nízkými úrokovými sazbami z let 2018 a 2019. Výrazné navýšení cen splátek by mohlo ohrozit platební schopnost klientů. Některé bankovní instituce se proto již snaží tomuto problému předcházet a nabízejí speciální asistenční programy pro klienty, kteří se zatím cítí platební neschopností byť jen ohroženi. Mají tak šanci svou finanční tíseň začít řešit dříve, než spadnou do dluhové spirály, z níž už nebude možné se dostat.
Nedostupnost hypoték žene lidi do nájmu
Zvyšování cen nemovitostí a horší dostupnost hypotečních úvěrů logicky vyústily ve větší zájem o nájemní bydlení. Přitom v České republice je nájemní bydlení historicky a kulturně vnímáno spíše negativně. Češi touží po vlastním bydlení, což jistě souvisí i se způsobem hospodářství před rokem 1989.
„Podíváme-li se k našim sousedům, zjistíme, že v okolních státech jako Německo a Rakousko bydlí v nájmu více než 40 % obyvatel, zatímco v České republice je to pouhých 21%,“ upozorňuje Petr Sklenář. Největší růst zájmu o nájemní bydlení zatím zaznamenala Praha, kde poptávka stoupla meziročně o 11 %. „Zda mají na tento nárůst vliv i ukrajinští uprchlíci, se zatím nepodařilo prokázat,“ doplňuje.
Radovat se z vysokého zájmu o nájemní bydlení se však zatím nemohou radovat investoři do nemovitostí. Zatímco šestiměsíční sazba PRIBOR je na hodnotě 7,26 %, v Praze činí průměrná výnosnost bytu 2 + kk kolem 3–4 %, což znamená, že investor bude na své podnikání nějakou dobu spíše doplácet. I přes vysoký zájem o bydlení v nájmu rostou ceny nájmu totiž zatím spíše pozvolně, a to i ve zmiňovaném hlavním městě.
Nastává oddělování zrna od plev
Neschopnost zájemců o bydlení zaplatit požadovanou cenu a neochota prodávajících cenu snížit vedla k tomu, že se současný trh s nemovitostmi téměř zastavil. Zatímco dříve se zajímavá nemovitost prodala v řádu hodin či dnů a majitel mohl získat vyšší cenu, než původně předpokládal, nyní je situace opačná. Dnes většina prohlídek nemovitostí nekončí nákupem, ale klienti si spíše jen mapují situaci na trhu.
Na jedné straně jsou tak nereálná očekávání prodávajících, kteří požadují příliš vysokou cenu za svou nemovitost a vycházejí z dat z loňského léta, na straně druhé stejně nereálná očekávání kupujících, kteří chtějí rychlý a hluboký pokles cen. „Na trhu sice stále existuje ještě dost lidí, kteří disponují hotovostí nebo mají předschválený úvěr a jsou připraveni nakupovat, ale žádají výrazné snížen ceny, což zatím nejsou prodávající ochotni akceptovat. Tedy zatím se tyto čáry možná přibližují, již to nejsou rovnoběžky, ale neprotínají se na trhu, a tak nedochází k prodejům,“ shrnuje situaci Jaromír Šimek, ředitel odboru AML J&T Banky a spoluzakladatel fintechové platformy Quarter.
Podle realitního serveru Flat Zone prodali developeři za poslední čtvrtletí loňského roku na pražském trhu necelých 500 bytů, což je o dvě třetiny méně než v letech předchozích. „My jako developeři nyní vyčkáváme. Než bychom prodali za cenu pod stavebními náklady, raději bydlení na nějakou dobu pronajmeme a počkáme si na stabilizaci situace,“ přiznává Jiří Ochetz.
Jen za poslední dva roky vzrostly ceny stavebních materiálů průměrně o 30 %, kabeláž ale poskočila například až o 300 %. Celou stavbu také prodražuje a prodlužuje i složitý schvalovací proces, který je v České republice trojstupňový. Nejprve je potřeba získat kladné vyjádření k EIA, což je posouzení vlivu stavby na životní prostředí. Následně musí developer získat územní rozhodnutí a pak stavební povolení, přičemž v každém stupni schvalování se můžou jak dotčené orgány, tak další subjekty odvolat, a to opakovaně. „Při kombinaci těchto vstupů se zatím rozhodně nenabízí potenciál pro výraznější pokles cen na primárním trhu nemovitostí,“ zdůrazňuje Jiří Ochetz.
Na sekundárním trhu však již částečný pokles cen nastal a dá se předpokládat jeho pokračování. „Jako poslední výrazně rostly ceny starších bytů mimo centrum Prahy, respektive v okrajových částech Středočeského kraje, a podle mých odhadů to budou právě toto nemovitosti, jejichž ceny začnou nejdříve opět klesat,“ uvádí Jaromír Šimek. K poklesu cen budou také náchylnější panelové domy, nemovitosti v neatraktivních lokalitách či energeticky méně úsporné domy.
Petr Sklenář tuto fázi nazývá oddělováním zrna od plev. Následně nastane fáze korekce, jejíž hloubka bude záviset na tom, jak dlouho zůstanou úrokové sazby zvýšené kvůli inflaci. Čím déle to bude, tím tato korekce bude hlubší. Vedle vývoje úrokových sazeb roli sehraje i celkový ekonomický vývoj včetně míry nezaměstnanosti.
„Krátkodobě lze tedy restrikce hypotečních úvěrů hodnotit jako negativní a omezující, ale cílem této přechodné restrikce je zajistit dlouhodobou stabilitu a zlepšit dostupnost bydlení. Z těch negativních scénářů je tento pořád jeden z lepších. Žádná bezbolestná cesta, jak rychle ochladit přehřátý nemovitostní trh, není,“ upozorňuje Petr Sklenář.