Kdo nakoupil byt či dům před deseti lety, a to nejlépe v Praze či Brně, tomu se jeho investice výrazně zhodnotila. Kdo se však v současnosti pokouší investovat právě do nemovitostí, má situaci výrazně ztíženou, domnívá se senior analytik J&T Banky Pavel Ryska.
Nemovitosti patří k nejpopulárnějším investicím u konzervativněji laděných investorů. V běžných dobách nesou stabilní výnos. V dobách vysoké inflace zase výrazně narůstá poptávka po nemovitostech, a tak roste i jejich cena, tedy nastává další zhodnocení.
Aktuální situace na českém nemovitostním trhu je však mnohem složitější, myslí si analytik J&T Banky Pavel Ryska.
„Po osmi letech kontinuálního růstu cen nemovitostí, které za tu dobu zdražily na více než dvojnásobek, se již loni růst zastavil a ceny bytů v ČR začaly klesat. Potvrdila to i data Českého statistického úřadu za poslední kvartál loňského roku,“ uvádí Ryska. „V horizontu jednoho až dvou let neočekávám výraznější růst cen bytů. Bude to spíš stagnace, nebo mírný pokles,“ dodává.
Podle něj je za tím hned několik faktorů, které se sešly. Prvním jsou úrokové sazby centrální banky, od nichž se odvíjejí sazby hypoték. Podle aktuálního Hypoindexu je průměrná hypoteční sazba na úrovni 6,3 procenta. V důsledku zdražení financování tak z nemovitostního trhu odešla značná část potenciálních kupců nemovitostí. Na trhu tak výrazně klesla kupní síla, což bude nadále tlačit spíše na ceny dolů.
To však platí zejména pro starší nemovitosti. U nových bytů, kde je nižší podíl nákupů financovaných přes hypotéku, je tlak na pokles ceny slabší. I proto podle Rysky zejména u nových a dražších bytů ceny zatím neklesají. Kupců pro tento typ nemovitostí je nadále celá řada.
Výnosy jsou mizivé
Většinou tito lidé nekupují nemovitost, aby řešili své bydlení, ale vnímají nákup jako investici. Nicméně i investice do nemovitostí přestávají při stávajícím nastavení úrokových sazeb, cen nemovitostí a výnosů z nájmů být výhodné.
„Průměrný výnos z nájmu, tedy čistě podíl mezi ročním nájemným a cenou nemovitosti, je v současnosti v České republice mezi čtyřmi a pěti procenty. Když si to porovnáte i s konzervativními finančními instrumenty, jako jsou spořící účty nebo termínované vklady, u nich můžete dostat třeba i šest procent,“ vypočítává Ryska.
A nižší ochota investovat právě do nemovitostí se projevuje také v chování českých a slovenských dolarových milionářů. Podle aktuálního šetření Wealth Report, který každoročně provádí J&T Banka ve spolupráci s agenturou Perfect Crowd, se sázka na byty či stavební pozemky propadla téměř stejně jako ochota investovat do start-upů. Na rezidenční nemovitosti v současnosti sází 19 procent českých dolarových milionářů, zatímco o rok dříve to bylo 31 procent. U stavebních pozemků je propad ještě drtivější – ze 49 procent se propadly na 30 procent. Slovenští investoři jsou mírně optimističtější, nicméně i oni ztrácejí důvěru ve zhodnocení nemovitostí.
Nájmy porostou, ale ne dost rychle
A opět se není čemu divit. Financování výrazně podražuje, naopak celkové výnosy kvůli zastavení růstu cen klesají. Investorům by mělo hrát do karet to, že nájmy by měly růst. Ostatně to se již děje a pokud nedojde k nějaké radikální změně na českém nemovitostním trhu, nájmy porostou i nadále. Podle Pavla Rysky však v nejbližších měsících nebude situace pro investory výhodnější.
„Nájmy rostou, ale nerostou tak rychle, aby pokryly skok, který zaznamenalo financování, zejména u hypoték. Splátka hypotéky dnes bude výrazně vyšší než příjem z nájemného. Dříve bylo běžné, že si k tomu investoři připočítávali skokové zhodnocení nemovitosti, ale k tomu nyní tak snadno nedochází. Rozhodování o bytu coby investici je nyní mnohem složitější, než jsme byli zvyklí celou uplynulou dekádu, kdy ceny rostly.“