Situace na trhu s nemovitostmi se po několika měsících zamrznutí začíná mírně měnit. Objem poskytnutých hypoték roste, pro většinu domácností jsou však hypotéky při stávající výši úrokových sazeb nedostupné. Podle hlavního ekonoma České bankovní asociace Jakuba Seidlera tak v příštím roce sazby určitě klesnou, bude to ale pozvolněji, než si řada lidí myslí. „Hypoteční sazby se totiž odvíjí od tržních úrokových sazeb delších splatností, kde se čeká pokles pozvolnější než u sazeb centrální banky,“ říká Seidler. Jak se to projevuje na cenách nemovitostí v Česku? A jak rychle porostou nájmy?
Ceny nemovitostí už reálně klesají, potvrdil Český statistický úřad. Pro které nemovitosti to platí a pro které naopak ne?
ČSÚ zveřejňuje jen agregované hodnoty, z nich skutečně plyne, že meziročně ceny nemovitostí ve 2. čtvrtletí letošního roku zaznamenaly propad o 3 %, což představuje první meziroční pokles za posledních deset let. Z mezičtvrtletního pohledu ceny začaly klesat již v posledním čtvrtletí minulého roku, takže vrcholu dosáhly ve třetím čtvrtletí 2022 a doposud, tj. do známého 2. čtvrtletí letošního roku, jsou zhruba o 4 % pod tímto vrcholem. Tato čísla jsou však založena na velmi širokém ukazateli, který bere v potaz ceny bytů, domů a pozemků, a detaily o dalších typech nemovitostí neobsahuje, pouze to, zda se jedná o nemovitosti nové či existující. Jeho výhoda je, že je v jednotné metodice napříč zeměmi EU, takže alespoň zhruba víme, že zatímco v EU za posledních deset let vzrostly ceny nemovitostí o více než 50 %, v ČR to bylo o více než 120 %. Nicméně pro určení, co se v současnosti na trhu nemovitostí děje, jde přece jen o velmi agregované číslo.
Existují jiné statistiky, které trh popisují přesněji?
ČSÚ ještě zveřejňuje statistiky pro starší byty v dělení také na Prahu a celou ČR, a vývoj cen nových nemovitostí jen za Prahu. Detailnější data však máme k dispozici například od Dataligence (dříve cenovamapa.org), která získává převodní ceny nemovitostí z Katastru nemovitostí, může tak data sledovat napříč regiony a typy nemovitostí.
Co tedy ukazují tato data?
Při pohledu na tyto detaily je zřejmé, že obrázek je mnohem složitější. Vrcholu dosáhly ceny nemovitostí zhruba v polovině minulého roku, minima u starších nemovitostí zhruba v dubnu letošního roku a propad činil přes 10 %, ale v některých regionech činil přes 20 %. V případě rodinných domů jsme však minima stále ještě nedosáhli, v případě novostaveb v Praze pak také ne.
Kam až může trh poklesnout a jak dlouho bude trvat návrat do růstové trajektorie? Bude se opakovat situace z let 2010 až 2014?
Situace na nemovitostním trhu se bude bezesporu hodně odvíjet od ekonomické situace, jak rychle se začne ekonomika zotavovat, jak rychle se budou snižovat hypoteční sazby, zda nastartuje růst mezd. Hypotéky zůstávají hůře dostupné, protože i přes jejich mírné snižování jsou hypoteční sazby nejvyšší za posledních 15 let, což poptávku logicky brzdí. Od covidu se také výrazně rozevřely nůžky mezi růstem cen nemovitostí a vývojem mezd. Zatímco ceny nemovitostí se od konce roku 2019 zvýšily o polovinu, mzdy se zvýšily jen o necelých 20 %, ČR tak obecně patřila mezi země, kde byl růst nemovitostí ve srovnání s vývojem příjmů domácností nejvyšší. I přes pokles cen nemovitostí zůstává tento rozdíl výrazný. Je nyní těžké předjímat, zda určité narovnání tohoto rozdílu přijde tak, že ceny nemovitostí budou růst v příštích letech pomaleji než mzdy, nebo ještě víc poklesnou.
Podle informací z trhu dříve hypotékaři představovali zhruba 50 procent trhu, možná i více. Lze čekat, že se situace na nemovitostním trhu nezmění, dokud neklesnou hypotéky?
Dokud neuvidíme výraznější pokles hypotečních sazeb, tak bude hypotéka stále pro řadu domácností hůře dostupná. Centrální banka sice v příštím roce patrně sníží úrokové sazby citelněji, trh čeká pokles až o tři procentní body, hypoteční sazby se ale odvíjí od tržních úrokových sazeb delších splatností, kde se čeká pokles pozvolnější. To znamená, že hypoteční sazby budou v příštím roce pravděpodobně klesat o dost pomaleji, než budou klesat sazby centrální banky.
A kdy podle vašich projekcí začnou klesat úrokové sazby ČNB?
U sazeb ČNB trh nyní lavíruje, zda k prvnímu mírnému snížení dojde již v prosinci, nebo až začátkem příštího roku. Přesné načasování se bude odvíjet od nově příchozích dat a sama bankovní rada se tak patrně rozhodne až těsně před měnovým jednám. Pro samotný hypoteční trh je však přesné načasování méně důležité, protože první snížení bude velmi mírné a tato informace je už v delších úrokových sazbách obsažena. Sama centrální banka ve své poslední prognóze očekává svou hlavní sazbu v posledním čtvrtletí příštího roku pod hranicí 3,5 %. Očekávání v tržních sazbách jsou nepatrně vyšší, ale i tak se pohybují kolem 4% hranice, tzn. že centrální banka by měla dle očekávání v příštím roce snížit sazby o tři procentní body, což je relativně rychlý pokles.
Česká bankovní asociace zveřejňuje Hypomonitor. V současnosti jsou řekněme zajímavější než údaje o úrokových sazbách údaje o objemu nových hypoték. Už se trend obrací?
V letošním roce hypoteční trh mírně oživuje. Meziměsíční nárůst v říjnu byl pak dvojciferný, což bylo taženo více faktory, pozitivně se v něm promítly podzimní akční nabídky některých bank, taky se projevilo zmírnění pravidel ze strany ČNB během léta a v neposlední řadě hraje roli i odložená poptávka. Meziroční nárůst přes 100 % je dán převážně tím, že se srovnává s velmi slabým říjnem minulého roku, jelikož v druhé polovině minulého roku hypoteční trh vesměs zamrzl a poskytoval se nejnižší počet hypoték za posledních 20 let.
Takže to ještě není návrat k předchozím vysokým obratům?
Objemy zůstávají o třetinu nižší než v letech 2018-2020, z pohledu počtu poskytnutých hypoték je pak pokles výraznější, protože průměrná hypotéka se od té doby zvýšila.
A jak to je s refinancováním? Jak lidé zvládají přechod z 2procentní sazby na 6procentní? Co banky mohou nabízet za sazby?
Pro hypotéku ve výši 1 milionu korun se měsíční splátka při zmiňovaném růstu úrokové sazby ze dvou na šest procent zvýšila o zhruba 2 tisíce korun měsíčně, tj. zhruba o polovinu. To je bezesporu pro řadu domácností citelný nárůst. Určitý polštář vytvořil nárůst mezd, ten od poloviny roku 2017 do poloviny letošního roku činil kolem 50 %. V kombinaci se skokovým růstem nákladů za energie a obecně s vyššími životními náklady způsobenými inflací se tak řada domácností do potíží dostala. Nepříznivý dopad refinancí v loňském roce byl tlumen také tím, že si řada domácností v průběhu roku 2021 „předrezervovala“ s bankou svou úrokovou sazbu na nadcházející fixaci dostatečně dopředu, takže pak čelila menšímu skokovému růstu úrokové sazby a měsíčních splátek, to už ale letos neplatí, takže většina refinancí jde na tržní úrokovou sazbu, tj. kolem 5,7 %.
Jaký vývoj očekáváte u nájmů?
Nájmy budou patrně dohánět překotný růst cen nemovitostí posledních let a lze tak očekávat pokračující růst. Dle údajů statistického úřadu rostou v letošním roce nájmy zprostředkované realitními kancelářemi meziročně o 16 %, loni to bylo o 10 %. Letošní dvouciferná dynamika však není zcela neobvyklá, podobně rychle rostly nájmy v letech 2018-2019 a přibrzdila je až pandemie covidu, kdy na přelomu let 2020 a 2021 nájmy meziročně mírně klesaly. Zatímco ceny starších bytů v ČR vzrostly od posledního čtvrtletí 2019 do poloviny letošního roku o 52 %, nájmy o 27 %, takže nůžky zůstávají podstatně rozevřeny.