Pořízení nemovitosti s sebou nese i řadu daňových povinností. V následujícím textu si projdeme celým procesem nabytí, vlastnictví a prodeje nemovitosti.
Stále pozitivní zprávou je, že v roce 2020 došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Toto opatření platí zpětně pro všechny vklady povolené katastrem nemovitostí od 1. prosince 2019.
Po nabytí nemovitosti vzniká novému majiteli povinnost podat daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku. Rozhodující je stav vlastnictví k 1. lednu daného roku. Následně se daň platí každý rok, ale již jen na základě platebního výměru z finančního úřadu. „Pokud dochází k nákupu nemovitosti na přelomu roku, je rozhodující, kdy je podán na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Oficiální vlastnictví vzniká dnem zápisu do katastru nemovitostí s účinností zpětně ke dni, kdy byl na katastr návrh podán,“ upřesňuje Helena Svárovská, ředitelka a členka představenstva J&T Family Office.
Vlastník může mít povinnost podat daňové přiznání i v případě, že nemovitost vlastní delší dobu, a to pokud došlo ke změně zásadních okolností pro stanovení daně, jimiž jsou např. nástavba či přístavba domu, změna výměry, druhu pozemku či změna v užívání stavby. Také pokud vlastníte v daném kraji více nemovitostí a došlo k prodeji nějaké z nich, musí být tato skutečnost oznámena finančnímu úřadu prostřednictvím daňového přiznání.
„Daňové přiznání se totiž podává příslušnému finančnímu úřadu v kraji, ve kterém se daná nemovitost nachází. Pokud máte více nemovitostí ve vícero krajích, je nutné podat v každém kraji samostatné přiznání,“ vysvětluje Svárovská. Nemovitosti v daném kraji jsou pak na jednom přiznání.
Daň spojená s prodejem
Poslední daňová povinnost v souvislosti s držením, respektive prodejem, nemovitosti je daň z příjmu z prodeje nemovitých věcí. V oblasti této daně došlo od roku 2021 k několika významným změnám.
V případě fyzické osoby platí prodávající pouze jednu daň – daň z příjmu. Tato daň se platí ze zisku, tedy z částky, která vznikne odečtením pořizovací ceny od prodejní. Sazba této daně je 15 %, resp. 23 % u zisku přesahujícího 48násobek průměrné mzdy (1 867 728 Kč v roce 2022 a 1 935 552 v roce 2023).
Tento příjem je možné od daně osvobodit, pokud je dodržen časový test. Pozor, tady je první změna! „V případě nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 je délka tohoto testu pět let, pro nemovitost nabytou po tomto datu včetně platí časový test deset let,“ uvádí Svárovská.
Dále je možné osvobodit příjem z podeje „objektu pro bydlení“, v němž měl poplatník před prodejem bydliště nejméně dva roky, nebo pokud tato doba byla sice kratší než dva roky, ale poplatník použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby do jednoho roku od prodeje.
Bytovou potřebou se rozumí výstavba nebo koupě bytového domu, rodinného domu, jednotky nebo změna stavu, koupě pozemku, na kterém bude zahájena výstavba do čtyř let od nabytí tohoto pozemku, vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného s nabytím bytu či domu nebo splacení úvěru použitého poplatníkem na financování bytových potřeb.
„Aby však mohl poplatník využít osvobození příjmu použitého pro bytovou potřebu, musí tuto skutečnost oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, kdy k získání těchto prostředků došlo. Pokud tak neučiní, osvobození uplatnit nelze,“ dodává Svárovská.
V případě osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínku bydliště splnil jen jeden z nich.
O J&T Family Office
J&T Family Office se primárně zaměřuje na multigenerační správu majetku, jeho zachování a distribuci, zohledňuje vztahy mezi rodinnými příslušníky a proniká až do úplných drobností každodenního fungování rodiny. Zahrnuje jak investice, ochranu majetku a jeho strukturování či lifestyle management, tak třeba facility a property management.