Mezi matadory kapitálových trhů se traduje, že nakupovat se má, když v ulicích teče krev. Při jednoduchém pohledu na hlavní akciové indexy lze však situaci popsat všelijak, jen ne takto.
Nejsledovanější akciový index světa S&P 500 připisuje od začátku roku cca 17 %. Nicméně v tomto indexu mají největší firmy tu největší váhu. Díky tomu jsou technologičtí giganti schopni udávat směr celého indexu bez ohledu na více než čtyři sta zbývajících firem. Pokud by měl v indexu každý člen stejnou váhu, letošní výkon by výrazně klesl na zhruba 8 %. To značí rozevřené výkonnostní nůžky mezi jednotlivými tituly a sektory. V Evropě není situace jiná. Širokým indexům se daří, ale vyšší úrokové sazby – cena peněz – rozsévají nejistotu v kapitálově náročných odvětvích. A při pohledu na akcie realitních firem lze tamní situaci dokonce popsat jako kolaps a téměř onu krev v ulicích.
Západní trh rezidenčních nemovitostí je často regulovaný, tzn. nájemce si nemůže libovolně diktovat, o kolik zvedne nájem. Nicméně inflace způsobuje nekompromisní růst nákladů a ukusuje z marží. Více než dekáda nulových sazeb pak podporovala nižší ostražitost při řízení maturity dluhu. Některé firmy tak čeká do roka či dvou refinancování značné části úvěrů, které nabraly v naprosto jiném prostředí, a tržní podmínky nedávají pochyb o tom, že na úrocích zaplatí několikanásobně více.
Výše uvedené pak bude doprovázeno téměř určitě přeceněním nemovitostí a lze říci, že tento proces již započal. Reálný trh je nyní málo likvidní, ale menší transakce indikují prodejní ceny o 5–10 % níže než loňské účetní hodnoty. V kontextu jestřábí a odhodlané ECB lze v opětovné prostředí nulových sazeb jen doufat. Počítáme se scénářem, že hodnota rezidenčních nemovitostí na Západě dále klesne.
Na kapitálovém trhu jsou nyní de facto všechny realitní akcie pod stejně intenzivním tlakem. Ale ne každá firma je zmíněným problémům vystavena stejně intenzivně. U vybraných realitních firem, dle našeho názoru, nyní trh nabízí poměr riziko – potenciál velice atraktivní a některé společnosti lze nyní koupit s diskontem 50 % oproti čisté hodnotě aktiv. Vonovia je v našich akciových a smíšených portfoliích jednou z největších pozic.