Úrokové sazby, množství prodaných bytů, poptávka a nabídka, to jsou klíčové faktory ovlivňující aktuálně cenu nemovitostí v Česku. Po krátké stagnaci se již vloni ceny nemovitostí opět vydaly na cestu vzhůru a bude to pokračovat. „V současnosti je rozhodující spíše poptávková strana. Její síla bude určovat, jakým tempem budou ceny pokračovat v růstu. Osobně očekávám, že letos to bude růst mírný, jednociferný,“ říká senior analytik J&T Banky Pavel Ryska.
Začněme relativní aktualitou. Podle celoevropského Property Indexu společnosti Deloitte patří Češi na evropský chvost v dostupnosti bydlení. Proč se to nemění navzdory tomu, že v Česku propadly ceny nemovitostí a zároveň rostou mzdy?
Korekce v cenách bytů byla pozoruhodná tím, že byla relativně mělká a netrvala dlouho. Za dekádu 2012 až 2022 u nás vzrostly ceny nových bytů o 135 % a ceny starších bytů dokonce o 180 %. Když poté vzrostly úrokové sazby, klesly ceny nových bytů o cca 9 % a ceny starších o 7 %. Tedy pokles byl velmi malý, pokud jej srovnáme s předchozím prudkým a dekádu trvajícím růstem. Pokles navíc trval jen něco přes rok a nyní už ceny opět rostou. To jsou tedy důvody, proč k žádnému hmatatelnému zlepšení dostupnosti bydlení nedošlo, a ani nelze čekat v příštích kvartálech čekat, že by k němu mělo dojít.
Jak se tedy vyvíjely ceny nemovitostí? Kdy se obrátil trend od stagnace k opětovnému růstu?
K obratu došlo okolo poloviny loňského roku. V očekávání snížení úrokové sazby ČNB začaly pomalu klesat sazby z hypoték, od minim se odrazily i objemy poskytnutých hypoték a k oživování začalo docházet v prodejích nových bytů. Pomalu se zvyšující zájem o byty, tedy rostoucí poptávka na trhu, dokázala postupně otočit vývoj cen.
Co má na vývoj cen nemovitostí aktuálně hlavní vliv? Nebo možná šířeji – jak se aktuálně projevují sazby ČNB, sazby hypoték, nabídka a poptávka?
Objem poskytnutých hypoték je významným faktorem, neboť přímo ovlivňuje, kolik mohou domácnosti jako celek koupit bytů. Je tedy faktorem na straně poptávky. Samotný objem hypoték je pak ovlivňován sazbami z hypotečních úvěrů, které představují cenu úvěru, a také příjmem domácností. Čím nižší jsou sazby z hypoték a čím vyšší je příjem domácností, tím více hypoték se obvykle poskytuje. Naopak na nabídkové straně stojí ti, kdo jsou ochotni byty prodávat – ať už dosavadní vlastníci starších nemovitostí, nebo developeři nabízející na trhu nové projekty.
Podívejme se nyní na nabídku. Podle aktuálních dat ČSÚ se v červnu dokončilo i začalo stavět výrazně víc bytů než o rok dříve. Co tato situace znamená? Že developeři opět staví a prodávají po době, kdy kvůli špatné situaci oddalovali výstavbu?
Na začátku srpna zveřejnila trojice pražských developerů Central Group, Skanska Reality a Trigema zprávu o prodejích nových bytů ve 2. kvartále, která informuje o dalším rychlém růstu prodejů bytů v Praze. Zatímco loni ve 2Q se v Praze prodalo cca 1000 nových bytů, letos ve druhém kvartále už to bylo 1900, což je i vysoko nad předcovidovým průměrem 1450 jednotek za kvartál. Na tento svižný nárůst poptávky pražští developeři reagují tak, že oprašují některé projekty, které se před tím rozhodli odložit kvůli nedostatku kupujících. Developeři v tomto ohledu mohou reagovat pružně, neboť byty mohou prodávat i dříve, než se vůbec u daného projektu poprvé „kopne“ do země. Výstavbu některých projektů, které nyní developeři oživili, tak uvidíme s určitým zpožděním. Ale už nyní je patrná větší intenzita výstavby než v předchozích dvou letech.
Zároveň v červnu ale klesl počet stavebních povolení, což nejspíš souvisí s očekáváními spojenými se zaváděním nového stavebního zákona. Jak se ten projeví v nabídce, a tedy postupně také v cenách nemovitostí?
Menší počet stavebních povolení by měl znamenat menší výstavbu v budoucnu a tím, za jinak stejných okolností, vyšší ceny. Jsem nicméně názoru, že mezi měsíci toto číslo může kolísat, a navíc že rozhodující je v současnosti spíše poptávková strana. Její síla bude určovat, jakým tempem budou ceny pokračovat v růstu.
Nyní k poptávce. Podle Hypomonitoru výrazně roste počet lidí, kteří si berou hypotéky. Proč tomu tak je, když hypoteční sazby zase tak výrazně neklesly?
Během útlumu let 2022–23 řada lidí odložila žádost o hypotéku kvůli drahému financování a kvůli propadu reálných mezd v důsledku vysoké inflace. Tím vznikla tzv. zadržená poptávka, tedy poptávka, která čekala na svoji realizaci při zlepšení situace. Od poloviny roku 2023 začaly mírně klesat hypoteční sazby, ale také se tlumil pokles reálných mezd, ty nyní již rostou, a ke konci loňského roku se zlepšoval také spotřebitelský sentiment. Všechny tyto faktory přispěly k tomu, že se zadržená poptávka „probudila“ a opět začal růst objem hypoték.
Jaký vývoj u hypotečních sazeb očekáváte? Kam až mohou poklesnout?
Hypoteční sazby se úzce odvíjejí od hlavní úrokové sazby (tzv. repo sazby) České národní banky. Očekáváme, že ČNB ze současné úrovně 4,50 % sníží tuto sazbu do konce roku již jen o 0,25 procentního bodu, a z toho odvozujeme, že i pokles hypotečních sazeb ze současných cca 5 % bude jen pozvolný. Do konce roku by se hypoteční sazby mohly dostat mírně pod tuto hladinu.
Jak se podle vás bude vyvíjet tuzemský realitní sektor v dalším roce a co jej nejvíc ovlivní?
Přestože další pokles hypotečních sazeb očekáváme spíše mírný, v České republice se letos obnovil růst reálných mezd a celkově se zlepšil sentiment domácností. Tyto faktory včetně informací od developerů naznačují, že ve zbytku roku bude pokračovat zvýšené tempo prodejů nových bytů a postupný růst jejich prodejních cen. Osobně očekávám letošní růst cen bytů jen jednociferný, neboť developeři měli v záloze řadu odložených projektů, které nyní začínají nabízet k prodeji, čímž růst cen tlumí.
A v příštím roce?
O tom rozhodne hospodářský vývoj. Příznivým faktorem je pokles inflace, který umožňuje reálným mzdám růst a zároveň dává prostor ČNB ke snižování sazeb. Na druhou stranu jako limitující faktor vidím slabý vývoj ekonomiky sousedního Německa, který bude tlumit hospodářský růst a růst reálných mezd i u nás. Celkově ale pro příští kvartály očekávám růst cen na rezidenčním trhu.