Navigace

Hypotékám se vloni moc nedařilo. Letos bude ještě hůře…

V současné době více než 75 % celkových dluhů českých domácností souvisí s úvěry na bydlení. Na konci roku 2019 dlužili Češi na bydlení celkem 1,32 bilionu korun, z čehož 93 % tvořily hypoteční úvěry.

Celkový objem hypotečních úvěrů rostl od roku 2010 stabilním tempem v rozmezí 6–10 % ročně a je jen minimálně ovlivňován celkovým vývojem ekonomiky v Česku. I přes tento poměrně rychlý růst patří české domácnosti v rámci Evropské unie stále k těm méně zadluženým. Poměr dluhu domácností k hrubému domácímu produktu je u nás na úrovni přibližně 35 %, zatímco ve vyspělých evropských zemích často překračuje 70% hranici.

Šok po zpřísnění podmínek

Hypoteční trh se prakticky celý minulý rok vzpamatovával ze šoku způsobeného doporučeními vydanými na podzim 2018 centrální bankou. Česká národní banka těmito doporučeními výrazně zpřísnila podmínky pro poskytování úvěrů, a část potenciálních zájemců tak následně na úvěr nedosáhla. Konkrétně se jednalo o omezení výše úvěru k hodnotě nemovitosti na maximálně 80 % s tím, že banky mohly poskytnout jen 15 % z výše všech nových hypotečních úvěrů nad tuto hranici. Dalším omezením bylo stanovení maximální splátky všech úvěrů na 45 % čistých příjmů a maximální výše úvěru na devítinásobek ročních čistých příjmů domácnosti. Důsledkem tohoto kroku byl nárůst zájmu o hypotéky před tím, než tato opatření vstoupila v platnost, a následný výrazný propad, kde se kromě přísnějších podmínek projevilo i toto „předzásobení“.

První čtvrtletí minulého roku tak bylo pro banky doslova tragické, kdy propad objemu poskytnutých hypotečních úvěrů činil meziročně o 23 %. Následně přece jen došlo k určitému oživení, nicméně přesto se minulý rok stal historicky prvním, kdy objem poskytnutých úvěrů zaznamenal meziroční pokles (−14 %). Celkem banky a stavební spořitelny poskytly hypoteční úvěry na nákup bytových nemovitostí v celkovém objemu 275 mld. Kč, z čehož 162 mld. Kč byly nově uzavřené či navýšené hypotéky a zbývající objem připadal na refinancované či konsolidované úvěry.

Hlavní trendy v uplynulém roce

Od února 2019 až do konce roku průměrná úroková sazba poskytnutých hypoték nepřetržitě klesala a dostala se z 2,82 na 2,35 %, a to navzdory květnovému zvýšení základní úrokové sazby ze strany ČNB. Důvody poklesu sazeb byly především v sílící konkurenci na bankovním trhu a velkém množství levných peněz ve finančním systému. Tento trend se začátkem tohoto roku otočil a sazby začaly pozvolna růst.

S klesající úrokovou sazbou a s měnícím se pohledem ekonomů na další vývoj docházelo v průběhu roku k významnému posunu k dlouhodobějším fixacím úrokové sazby. Zatímco ještě v lednu byla mezi klienty nejoblíbenější délka fixace v rozmezí 3–5 let (47 % z poskytnutých úvěrů), v prosinci to bylo již jen 30 % a více než 63 % objemu poskytnutých úvěrů mělo fixaci delší než 5 let.

Průměrná výše hypotečního úvěru vzrostla vloni meziročně přibližně o 7 % na 2,35 mil. Kč, což reflektuje víceméně růst cen nemovitostí. Průměrná nabídková cena bytu v ČR rostla již osmým rokem v řadě a podle dat ČSÚ byla meziročně vyšší o 6 %. Podobně jako v předchozích letech byl tento vývoj tažen především svižným růstem mezd, dobrým přístupem k financování i zájmem zahraničních investorů, zatímco nabídka nových i starších bytů byla opět příliš malá na to, aby zvyšující zájem nasytila.

Tempo růstu cen již zvolnilo z předchozích dvouciferných hodnot. Důvod tohoto zpomalení je podle nás patrný ve struktuře. Zatímco dále rychle rostly ceny starších bytů, u nových bytů byl růst pozvolnější. To je podle nás dáno tím, že navzdory mnoha komplikacím při získávání stavebních povolení se zvýšila nabídka nových bytů. Loni bylo u nás dokončeno zhruba 36,5 tisíc nových bytových jednotek, což je asi o 8 % více než o rok dříve. Je také možné, že poněkud ochladla dříve silná investiční poptávka. Tomu by nasvědčoval i fakt, že ceny bytů rostly rychleji mimo Prahu než v Praze (8 % versus 5 %).

COVID-19 hypoteční trh tvrdě zasáhl

Pandemie koronaviru a s ní související opatření prakticky zmrazily hypoteční úvěry a počet žádostí o hypotéky propadl o desítky procent. Banky mají plné ruce práce s vyřizováním žádostí o odložení splátek, kterých bylo podáno již přes sto tisíc.

ČNB ve snaze pomoci finančnímu sektoru a podpořit jeho schopnost úvěrovat zasaženou ekonomiku snížila základní úrokovou sazbu ve dvou krocích z 2,25 % až na 1 %, uvolnila výše zmíněná doporučení pro poskytování hypoték (poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti zvýšen na 90%, zvýšen limit měsíčních splátek na 50 % z čistých měsíčních příjmů a zrušen limit na celkovou dostupnost úvěru, který byl na devítinásobku čistého ročního příjmu) a zároveň snížila kapitálové požadavky bank. To by mělo zlevnit zdroje financování bank a s určitým zpožděním se promítnout do úrokových sazeb, které by se mohly opět vrátit pod 2% úroveň. Je zřejmé, že si banky v nových úrokových sazbách zohlední zvýšená rizika spojená s nesplácením úvěrů a že budou přísněji přistupovat ke klientům, kteří chtějí hypotéku splácet z příjmů plynoucích z oborů, které jsou pandemií postiženy a hrozí pokles nebo úplná ztráta příjmu.

Dá se očekávat, že s postupným uvolňováním současných opatření se poptávka částečně obnoví, nicméně nejistota domácností spojená s ekonomickým vývojem na jedné straně a náklady bank spojené s případným nárůstem nesplácených úvěrů na druhé straně povedou k tomu, že návrat na předchozí předkrizové úrovně bude trvat v lepším případě několik kvartálů, možná dokonce několik let.