Navigace

Byty zachycují skrytou inflaci v ekonomice

Očekávání, že koronakrize srazí našponované ceny nemovitostí, se nenaplnilo. Ceny v Česku stále rostou, protože reflektují probíhající inflaci v ekonomice. Nejen tu oficiální, ale i tu skrytou. Čekání na „lepší ceny“ bytů může být s malou nadsázkou nekonečný proces.

Ceny nemovitostí naposledy klesaly v letech po finanční krizi 2008–2009, kdy zamrzlo financování realit a jejich ceny implodovaly. Od roku 2014 už zaznamenáváme jen růst. Český statistický úřad vývoj cen při nákupu nemovitostí pravidelně vyhodnocuje. Jeho Index cen bytových nemovitostí hovoří jasně. Pokud u nákupu bytu stanovíme pro rok 2010 hodnotu indexu 100, pak jeho výše na konci roku 2019 činila 153,7 a na konci loňského roku dokonce 167,5. Ceny za deset let tedy vrostly o téměř 70 procent. Kdo před deseti lety koupil nemovitost jako investici, slušně na tom vydělal.

Po loňském nepředvídatelném roce by se dalo očekávat, že se lidé budou kvůli nejistým výdělkům větších nákupů spíše obávat. Zatím to vypadá, že odkládají jen nákup dovolené nebo nového auta, bydlení se to však netýká. Banky v roce 2020 poskytly hypotéky za rekordních 250 miliard korun, což je nejvíce v historii. Mezi často zmiňované důvody patřily pokles úrokových sazeb, uvolnění pravidel ČNB pro poskytování hypoték nebo i snaha zájemců rychle si sjednat hypotéku před snížením maximální výše úroků odečitatelných od základu daně z příjmu. Nicméně na pozadí těchto krátkodobých faktorů stojí pokračující inflační proces v ekonomice.

Poptávka po reálných aktivech

V České republice a dalších zemích však už řadu let probíhá skrytá inflace. Ta se vyznačuje tím, že rychle roste objem peněz v ekonomice, ale tyto peníze se nejvíce přelévají do finančních a reálných aktiv, nikoli do spotřebního zboží. Proto celou tuto inflaci nevidíme v indexu spotřebitelských cen, ale vidíme ji například právě na nemovitostech. Pro ilustraci – množství peněz v české ekonomice rostlo od roku 2015 tempem přes 8 % ročně a nyní se tento růst blíží meziročnímu tempu 12 %. Za stejné období rostly ceny bytů zhruba o 10 % ročně. Tato čísla jsou si blízko, ale jsou velmi vzdálená od oficiální spotřebitelské inflace, která za uvedené období činila zhruba 2 % ročně. Skrytá inflace, zachycená růstem množství peněz, je tedy výrazně větší než ta oficiálně vykazovaná a právě v ní leží jeden z kořenů rychlého růstu cen nemovitostí

Ale proč na skrytou inflaci reagují zrovna rezidenční nemovitosti a proč bychom měli očekávat, že podobný vývoj bude pokračovat? Byty jsou jedním z aktiv, které má relativně fixní nabídku. Každoroční výstavba nových bytů je zcela minimální oproti zásobě již existujících. Jejich celková zásoba tak roste jen pomalu. Když nárůst množství peněz tlačí na růst cen, nabídka bytů na tento vývoj nemůže pružně reagovat, a cena tak roste. Proto dokážou reality obecně a zejména byty ve své ceně dobře zachytit inflaci v ekonomice. Nabízejí tedy možnost, jak uchovat reálnou hodnotu bohatství. Nemovitosti však nejsou jediným takovým aktivem. Investicí, u níž střadatelé vnímají „reálnou hodnotu“, mohou být i drahé kovy nebo sběratelské předměty. Jsou to všechno aktiva, která nelze jednoduše namnožit jako peníze.

Investoři v současnosti očekávají, že toto inflační prostředí bude pokračovat – úrokové sazby budou i nadále extrémně nízké a centrální banka dovolí další růst množství peněz. Toto očekávání je vede k pokračujícímu zájmu o byty coby reálné aktivum. Tento zájem zatím více než kompenzuje negativní „koronavirový“ šok do ekonomiky. Extrémně uvolněné měnové podmínky a dobrý přístup k financování nákupu bytů jsou také tím, co současný vývoj zásadně odlišuje od krizových a pokrizových let 2008–2013.

Včas investovat

Zájem investorů o byty a jejich tlak na ceny způsobuje, že má čím dál méně zájemců o vlastní bydlení dostatek vlastních zdrojů k jeho pořízení. Nedosáhnou nejen na nákup celé nemovitosti, ale čím dál častěji ani na hypotéku, která vyžaduje určitý podíl vlastních zdrojů. Jedná se zejména o mladší generaci, která je teprve na začátku své kariéry.

Pro získání dostatečného vlastního kapitálu je zásadní začít spořit a investovat už na samém začátku produktivního života a neodkládat toto rozhodnutí. Každý jeho odklad znamená o to menší objem vlastních zdrojů v době, kdy si člověk chce pořídit bydlení.

Spořit na běžném nebo termínovém účtu je lepší než všechny peníze utratit, ale nestačí to. Úroky na takových účtech totiž zdaleka nepokrývají inflaci, a to ani tu „nižší“, oficiálně vykazovanou. Peníze takto uložené proto v čase soustavně ztrácejí kupní sílu. Výnos nad inflaci, který pomůže získat vstupní kapitál na pořízení bydlení, dovedou poskytnout investice do produktivní činnosti firem. Ať už formou dluhopisů, akcií, nebo jinou formou – podle míry rizika, která je pro investora vhodná.

Upozornění

Uvedené informace představují názor J&T Banka, a.s., který vychází z aktuálně dostupných informací v čase jeho zhotovení k výše uvedenému dni. Uvedené informace nepředstavují nabídku, investiční poradenství, investiční doporučení k nákupu či prodeji jakýchkoliv investičních nástrojů ani analýzu investičních příležitostí. Uvedené prognózy nejsou spolehlivým ukazatelem budoucí výkonnosti. J&T Banka, a.s., nenese žádnou odpovědnost, která by mohla vzniknout v důsledku použití informací uvedených v tomto materiálu. O případné vhodnosti investičních nástrojů se poraďte se svým bankéřem, investičním zprostředkovatelem nebo jeho vázaným zástupcem.