Investice do nemovitostí se v uplynulých letech staly znovu tématem, protože trh s nimi téměř zamrzl, a po více než deseti letech dokonce klesly ceny domů a bytů u nás. Situace se však začíná otáčet díky poklesu úrokových sazeb, který trh nastartoval. „Trh nemovitostí je v Česku vlastně kapitálovým trhem, který je využíván k ochraně bohatství,“ připomíná finanční ředitel J&T Real Estate František Jíša. Ten zároveň v rozhovoru popisuje, jak složitá je v současnosti situace na trhu kancelářských nemovitostí.
Nejprve začněme obecně stavem realitního trhu u nás. Jak se prozatím jeví rok 2024? Už se projevují snižující se sazby? A to ať na straně financování, tak na straně koncových klientů v rostoucí ochotě vzít si hypotéku?
Celkově se trh nemovitostí jeví jako odolnější v porovnání s jinými státy v Evropě, kde probíhají výrazné revaluace, což v kombinaci s očekávaným mírným ekonomickým oživením a poklesem úrokových sazeb, poskytuje optimistické vyhlídky pro celý rok 2024. Míra inflace se již nachází v tolerančním pásmu, což dává bankovní radě možnost nadále snižovat sazby. Snižování sazeb a tím zlepšení financování napomáhají oživení aktivity obecně. I v uplynulém roce byla důvěra kupujících velká, takže i poptávková aktivita byla vysoká, ale výše úrokových sazeb hypoték neumožňovala zrealizovat nákup. Efektem zvýšené dostupnosti hypoték tedy v nadcházejícím roce až dvou bude zřejmě uspokojování této akumulované poptávky.
A na straně developerů?
Financování nové výstavby při těchto úrovních základních sazeb bylo a zatím stále je pochopitelně výzva, protože s marží jsme byli na dvouciferných hodnotách. Nyní to již vypadá, že se stav bude normalizovat, i když o rychlosti pobíhají mezi ekonomy polemiky. Budeme-li se za rok pohybovat se základní sazbou ČNB pod 4 %, tak by to mělo podpořit aktivitu na straně investorů i koncových klientů.
Rozjíždí se konečně rezidenční výstavba po dvou letech útlumu?
Množství nově nabízených rezidenčních projektů v posledních čtvrtletích napovídá, že meziroční čísla prodejů novostaveb budou stejně pozitivní jako ta za rok 2023, kdy jsme již viděli meziroční nárůst prodejů téměř o tisíc jednotek. Zvýšený zájem vidíme i my na množství poptávek v našem projektu Nový Rohan. Vydrží-li důvěra kupujících v ekonomiku a snižování sazeb bude pokračovat v nastoleném tempu, tak bychom se v letošním roce mohli v Praze dostat nad 5000 prodaných jednotek. Ještě lepší čísla bychom pak mohli vidět v roce příštím, ale to by se nesmělo stát nic mimořádného, což je při množství geopolitických rizik asi příliš optimistický předpoklad.
Jak se situace projeví na cenách nemovitostí?
Z pohledu evropského srovnání se nám to může zdát neuvěřitelné, když průměrný občan musí vynaložit 19 ročních platů na nákup bytu v Praze, ale očekávám, že ceny novostaveb porostou. I kdybychom se vrátili v nabídce i prodejích novostaveb na dlouhodobé průměry, tak bude mít hlavní město stále deficit desítek tisíc bytů. Některé odhady dokonce hovoří o 100 000 bytech. Prstenec obcí kolem Prahy se sice dostává nyní do hledáčku několika developerů a nové projekty mohou částečně nahradit výstavbu v hlavním městě, ale zatím nelze hovořit o nějakých zásadních číslech, aby to nějak mohlo ovlivnit pražskou cenovou úroveň. Převis poptávky tedy bude nadále tlačit ceny nahoru, i když snad již jen nějakou udržitelnější (inflační) měrou, než jsme viděli v roce 2021. Na druhou stranu by měl působit efekt ze snížené sazby DPH na nové byty, protože to zatím vypadá, že změna byla plně promítnuta do konečných cen.
A jaký očekáváte vývoj nájmů? Pro zjednodušení asi hlavně v Praze, případně dalších velkých městech.
Vývoj nájmů, prodeje nových bytů a výše sazeb hypoték jsou vzájemně propojené oblasti. V našich podmínkách totiž prodej nových bytů ovlivňuje do značné míry i nabídku na nájemním trhu. Trh nemovitostí je v Česku vlastně kapitálovým trhem, který je využíván k ochraně bohatství. Velká část prodaných nových bytů v Praze tudíž skončí na nájemním trhu napřímo, nebo nepřímo skrze možnost majitelů pronajímat svou původní nemovitost. Půjdou-li tedy prodeje nových bytů v Praze nahoru, tak by se tím (v čase) měla zvýšit také nabídka bytů k pronájmu, takže by nájmy nemusely výrazně růst. Na druhou stranu se začíná výrazněji prosazovat pronájem jednotek institucionálními pronajímateli, kteří kupují (či si sami staví) výhradně nové nemovitosti, takže nájem v těchto projektech je vyšší než u secondhandových jednotek ve stejné lokalitě, protože jsou mnohdy plně vybavené a poskytují dodatečné služby, které individuální pronajímatelé nenabízí.
Nyní ke komerčním nemovitostem. Když půjdeme detailněji, co se na trhu komerčních nemovitostí nyní děje?
Objem realizovaných transakcí jde již pátým rokem dolů a minulý rok byl nejslabší za poslední dekádu vůbec, což s ohledem na pandemické roky a vysokou inflaci asi není pro nikoho překvapením. Poslední dva roky byly tedy hlavně ve znamení re-pricingu u velké části komerčních nemovitostí kvůli rostoucím sazbám ECB a tím tlakem yieldy.
Jak se to projevuje na jednotlivých segmentech komerčních nemovitostí, tedy retail parcích, obchodní ch centrech, kancelářských a logistických plochách…?
Všechny segmenty mají společné to, že yieldy rostly, nebo minimálně stagnovaly na vyšší úrovni. Nechtěl bych mluvit o segmentech, kde nepůsobíme, takže to nechám ostatním, ale v developmentu kancelářských budov to přineslo „dobu ledovou“. Prime yield kanceláří atakující 5 %, rostoucí požadavky nájemců na udržitelnost v kombinaci se stagnací nájmu pod 19 EUR neumožňují development. Není tedy divu, že již několik kvartálů se v Praze nezahájila výstavba nové kancelářské budovy. Pokud neuvidíme růst nájmů alespoň nad 20 EUR nebo kompresi prime yieldu ke 4 %, tak nelze očekávat změnu v tomto trendu. Skutečná i šedá míra neobsazenosti je na velmi nízkých úrovních, takže začne-li výstavba kancelářských budov dávat investorům zase smysl, tak určitě uvidíme aktivitu velice rychle.
Může se v Česku projevit to, co se děje v sousedním Německu v realitním sektoru?
Vždy jsou nějaká lokální tržní specifika, ale myslím si, že bychom neměli podlehnout dojmu, že se nás netýká, co se děje na západ od nás. Když v září 2008 vyhlásil Lehnam Brothers bankrot, tak si mnozí také namlouvali, že se nás to nijak nedotkne. Probíhá-li tedy v USA, Británii či Německu revaluace celých portfolií nemovitostí, měli bychom to brát vážně a zajímat se o konkrétní důvody, které k tomu vedou, abychom uměli určit, zda nemáme v našich valuacích stejné či obdobné předpoklady. Myslím si, že problémy na rezidenčním trhu v Německu jsou primárně způsobeny nárůstem základní sazby ECB. Většina investorů si zvykla na téměř nulové náklady na financování, když základní sazba ECB byla záporná, takže byli ochotni akceptovat velmi nízké yieldy na svém portfoliu nejen rezidenčních nemovitostí, což není případ České republiky. Nemáme zde velké institucionální majitele rezidenčních nemovitostí, kteří by drželi stovky tisíc jednotek, takže si nemyslím, že případný re-pricing by měl stejný průběh jako v Německu.
Jak se nyní vyplácí investice do nemovitostí? A začněme nejprve přímými investicemi.
Těžko čekat od člověka, jehož srdce leží v nemovitostech, jinou než kladnou odpověď. Osobně si myslím, že nemovitosti svou výnosnost nebo alespoň ochranu před inflací opakovaně prokázaly, ale takových aktiv je jistě více. Osobně se mi na nemovitostech líbí, že umožňují individuálnímu investorovi celkem velkou páku, a jelikož mají „přátelštější“ volatilitu než akcie, tak nehrozí drtivé margin cally ze dne na den. Z mého pohledu se tedy investice do vhodné nemovitosti ve správné lokalitě s dostatečně dlouhým investičním horizontem vyplácí téměř vždy. Nevýhodou individuálního investování je pochopitelně kapitálová náročnost a relativně nízká likvidita. V aktuálně nabízených developerských projektech v Praze vychází yield přes 4 %, což vůbec není špatné číslo, když jsme tu měli roky, kdy to bylo pod 2 %.
A jak se daří realitním fondům?
Příliš nesleduji výnosnost a vývoj realitních fondů, ale osobně se mi líbí investiční příběh fondu J&T Realitních akcií a dluhopisů. Přijde mi, že akcie institucionálních pronajímatelů v Německu dostaly „naloženo“ plošně a trh se příliš nezajímal o zdraví jednotlivých společností. Jistě je výprodej u některých z nich zasloužený, ale stejně tak tam budou určitě společnosti, které mají dobré portfolio a konzervativně řízené financování a lze jejich akcie nyní pořídit se slevou.
Jaké jsou hlavní výhody investování do nemovitostních fondů?
Hlavní výhodou fondového investování je jistě likvidita podílových listů a možnost kupovat i nemovitosti, ke kterým by se investor individuálně nedostal. Individuální investování v rezidencích je dostupné každému, ale do kanceláří či logistiky už drtivá většina investorů potřebuje fondové struktury. Myslím si, že v současné době bude hlavní výzvou pro většinu realitních fondů revaluace jejich portfolia ve světle stále rostoucích či na vysoké úrovni stagnujících yieldů. Základní sazba ECB ve výši 4 % je tu s námi teprve několik měsíců, takže důsledky této výše sazby uvidíme ve valuacích až někdy za rok.