Realitní trh se dostal do bodu, kdy ceny nemovitostí začaly po mnoha letech klesat, v Praze už spadly přibližně o 8 %. Kvůli nedostupnosti bydlení naopak rostou ceny nájmů. Investoři se však zatím výrazného zvýšení nájemního výnosu nedočkali.
Růst cen rezidenčních nemovitostí nepřerušovaně stoupal již od roku 2014, k překvapení všech nabral růst ještě větší obrátky během dvouletého covidového období. Nyní přestaly ceny bytů nejen stoupat, ale dokonce ve většině krajských měst začaly výrazněji klesat. S časovým odstupem tyto údaje potvrdí a blíže specifikuje Český statistický úřad, pokles cen už je na trhu ale znatelný.
V České republice byl růst cen nemovitostí od roku 2014 jeden z nejvyšších v Evropě, od té doby se u nás ceny bytů zdvojnásobily. K jisté korekci však začalo docházet od loňského léta. „Tato korekce je samozřejmě oproti tomuto obrovskému růstu za uplynulých osm let malá, zatím například v Praze ceny bytů klesly asi o 8 %,“ říká analytik J&T Banky Pavel Ryska.
Volné peníze směřovaly i do realit
Poslední zdravou korekcí prošel trh mezi lety 2000 až 2014, kdy docela znatelně klesly ceny bytů. V roce 2014 přišla hospodářská konjunktura, která byla v České republice poměrně výrazná a přispěla k poptávce po vlastním bydlení. Hlavním faktorem růstu cen však bylo něco jiného. Česká národní banka zhruba v té době započala s devizovými intervencemi, které do české ekonomiky napěchovaly 100 miliard korun. Tyto peníze se logicky musely někam rozmístit. Nejprve se dostávaly do státních dluhopisů, pak do podnikových a postupně vstoupily i do realit. Tyto peníze tedy tlačily ceny realit nahoru.
Podobné intervenční programy bychom našli i v jiných evropských zemích, Česká republika však měla v té době velmi nízkou nezaměstnanost, takže banky ochotně a ve velkém poskytovaly hypotéky. „Bankovní sektor byl zdravý, neměl žádné potíže, tudíž se necítil v poskytování hypoték ničím svazovaný. Klienti se splácením hypoték neměli problém, a tak bankám se půjčování peněz ve velkém vyplácelo,“ konstatuje Pavel Ryska.
Pokles zatím jen někde
Ceny nemovitostí však zatím neklesají rovnoměrně. Pokles se netýká nových bytů od developerů, zde lze zaznamenat spíše stagnaci. Ke zmiňovanému poklesu o 8 % došlo spíše u starších bytů nebo u bytů s nějakým „handicapem“. Tím může být kromě stáří nemovitosti stav před rekonstrukcí nebo větší vzdálenost od veřejné dopravy.
Důvodem poklesu cen hlavně u starších bytů je pak skutečnost, že zájemci o ně si většinou musí požádat o hypotéku, protože nemají dostatek hotovosti k nákupu. A hypotéky jsou nyní pro mnohé zájemce nedostupné. Naopak nové byty od developerů si častěji pořizují lidé, kteří mají vysoké úspory a jsou schopni tuto částku zaplatit v hotovosti.
Úrokové sazby ještě zůstanou vysoké
Predikovat další vývoj na nemovitostním trhu je trochu věštěním z křišťálové koule. Majitelům, kteří viděli, za kolik se bydlení prodávalo v minulých letech, se s cenou jít dolů nechce, zájemci o bydlení však při současných vysokých úrokových sazbách hypoték na ně nedosáhnou. Vodítkem by proto mohly být právě úrokové sazby a dění na hypotečním trhu.
V loňském roce stouply sazby úrokových měr u hypoték na více než trojnásobek – ze 2 % na současných 6,3 %. „My se domníváme, že vzhledem k sazbám, které drží Česká národní banka, tyto sazby ještě dlouho dolů nepůjdou. Podle našeho názoru bude Česká národní banka sazbu kolem 7 % držet ještě dlouho, pravděpodobně až do konce letošního roku. Tím pádem bude stále malý zájem o hypoteční úvěry, a dokud nebude na trhu dostatek peněz, nebudou ceny nemovitostí ještě stoupat. K obratu tedy ještě v nejbližší době nedojde a můžeme spíše očekávat další pokles cen,“ uvádí Pavel Ryska.
Kdo si bral hypotéku v roce 2008, platil obdobnou výši úroků jako stávající zájemci, nemovitostí trh se však kvůli tomu nehroutil. V čem je tedy rozdíl? Úroková sazba je jen jednou proměnou, která ovlivňuje výši měsíční splátky hypotéky. Tou druhou je samotná cena kupované nemovitosti. „Před 15 lety jsme byli někde na polovině, možná dokonce třetině cen nemovitostí, takže v té době byla měsíční splátka mnohem únosnější,“ vysvětluje Ryska.
Rodiny na hypotéku nedosáhnou, nájmy rostou
Analýza českého rezidenčního trhu již ukázala, jak je v současnosti hypoteční úvěr pro mnoho domácností nedostupný. Modelovým příkladem je, když si dva lidé s průměrným platem vezmou v Praze hypotéku na byt o ploše 70 metrů čtverečních. Úvěr žádají na 80 % ceny bytu. Měsíční splátka hypotéky by u nich činila přibližně 55 tisíc Kč, což by představovalo dvě třetiny jejich měsíčního rozpočtu, tedy obrovskou zátěž. Mimo Prahu, kde jsou ceny nemovitostí nižší, by úvěr spolkl téměř 40 % měsíčního rodinného rozpočtu. Pokud by šla tato pražská rodina do nájmu, platila by měsíčně za bydlení přibližně poloviční částku.
U nájmů je v tuto chvíli vývoj úplně jiný než u cen nemovitostí. V loňském roce meziročně stouply ceny nájmů přibližně o 12 %, v Praze to bylo dokonce o 18 %. „Hlavním důvodem, proč jdou ceny nájmů nahoru, je právě zdražování hypoték. Mnoho lidí by si dříve vzalo úvěr a koupilo by si vlastní bydlení, nyní se však musí poohlédnout po bydlení nájemním. Množina poptávajících nájemní bydlení se tedy rozšířila, navíc na podzim vstoupila na nemovitostní trh řada imigrantů z Ukrajiny,“ popisuje Pavel Ryska.
V letošním roce zatím ceny nájmu stále stoupají a dá se předpokládat, že tento trend bude ještě nějakou dobu pokračovat. Poměrně specifická je obvykle situace v Praze. Zatímco v době covidové v roce 2020 v krajských městech nájmy stagnovaly nebo mírně rostly, v Praze se propadly, a to proto, že z pražského centra zmizeli turisté. Majitelé bytů, kteří dávali své byty do platforem typu Airbnb, je pak začali raději nabízet k dlouhodobému podnájmu. Nabídka bytů na trhu tedy krátkodobě stoupla, když však turisté začali Prahu zase navštěvovat, majitelé bytů se do platforem krátkodobých podnájmů vrátili, a na trhu se tak sešla velká poptávka po nájemním bydlení a malá nabídka bytů, což ceny šponuje nahoru.
I když ceny nájmu stoupají, výnos z investičního bydlení není zatím příliš vysoký, což je jisté dědictví minulosti. „Ty dlouhé roky, kdy jsme viděli prudký růst cen nemovitostí a velmi vlažný růst nájmů, způsobily, že nájemní výnos klesá, protože investoři si pořizovali byty za stále vyšší a vyšší ceny, ovšem nájem nerostl adekvátním způsobem,“ přibližuje situaci Ryska.
Nájemní výnos tedy před pandemií příliš nerostl. Ve většině měst mimo Prahu činil okolo 5 %, když pak během pandemie vystřelily ceny bytů nahoru, snížil se na pouhá 4 %. Nyní se karta pro investory konečně obrací a nájemní výnos stoupá na 4,5 %, což ale stále není ve srovnání s jinými investičními nástroji mnoho.
V Praze je pak kvůli vysokým cenám nemovitostí nájemní výnos nejnižší, pohybuje se kolem 4 %. O něco lépe si vedou třeba Karlovy Vary nebo Ústí nad Labem, kde můžeme vidět nájemní výnos okolo 6 %. Investoři si totiž do nájmu započítávají rizikovou přirážku například za vyšší nezaměstnanost v regionu. „V Praze nebo v Brně jsou tato rizika minimální, proto je investor ochotný v těchto městech akceptovat podstatně nižší nájemní výnosy,“ uvádí Pavel Ryska.
Schopnost splácet zatím neklesá
Pokud se má nyní zájemce o bydlení rozhodnout mezi nájemním bydlením a hypotékou, volí spíše nájem, protože při shodné metráži bytu za něj vydá měsíčně přibližně jen poloviční částku. I když hypotéka s sebou na rozdíl od nájmu nese postupné budování svého vlastnictví, uvažují lidé spíše racionálně a vysokého zadlužení se obávají.
Tato rozhodnutí se odrážejí i na číslech poskytnutých hypoték. Zatímco v létě 2021 se měsíčně poskytlo v České republice asi 55 miliard korun na hypotékách, v současné době je to pouhých sedm miliard. Tento krok byl vynucený Českou národní bankou, která zvyšováním úrokových sazeb chtěla omezit inflaci.
„Nemovitostní trh zůstane přidušený řadu měsíců, objem poskytovaných hypoték zůstane letos ještě velmi malý. Můžeme dokonce očekávat, že banky vykážou nejnižší počet nových hypoték za uplynulých deset let,“ predikuje Pavel Ryska.
Řadu lidí čeká v nejbližší době refinancování úvěru, a to za již vyšší úrokovou sazbu, přesto se díky extrémně nízké míře nezaměstnanosti nepředpokládá, že by tyto vyšší splátky nebyli schopni splácet. Platební disciplínu si tedy velmi pravděpodobně zachovají a banky si udrží svou stabilitu.