J&T Investiční společnost přichází na podzim s další novinkou. Její otevřený podílový fond J&T Realitních akcií a dluhopisů chce využít současnou situaci na realitním trhu a přinést investorům další zajímavou příležitost.
„Reality vidíme jako nejperspektivnější sektor na evropském akciovém trhu, a proto jsme si řekli, že tuto investiční myšlenku rozvineme v rámci jednotně zaměřeného fondu,“ uvádí portfolio manažer fondu Marek Ševčík.
Proč jste se rozhodli zaměřit právě na nemovitosti?
V uplynulém období došlo na českém rezidenčním trhu k průměrnému poklesu cen nemovitostí do 10 procent, v Německu pak dokonce do 15 procent. Oproti tomu ceny nemovitostních akcií spadly o 50 až 60 procent. To znamená, že nemovitostní akcie jsou nyní výrazně podhodnoceny a ve střednědobém horizontu nabízí výrazný růstový potenciál. A právě těchto otevřených nůžek mezi vývojem na reálném trhu nemovitostí a trhu finančním chceme využít.
Do nemovitostí samozřejmě investujeme dlouhodobě, ve fondu J&T Rentier se jedná o největší sektor, a protože v tomto sektoru vidíme aktuálně největší růstovou příležitost na trhu, vytvořili jsme speciální fond zaměřený na akcie a dluhopisy realitních společností.
Jakou formou do nemovitostí investujete?
Fond kombinuje akciové a dluhopisové investice. Portfolio je tedy složeno z cenných papírů firem podnikajících v nemovitostním sektoru, ať už se zabývají jejich správou, developmentem, nebo nemovitosti přímo vlastní. Jedná se o aktivně řízený fond, přičemž minimální podíl akciové i dluhopisové složky je 30 procent s maximálním podílem 70 procent.
Neinvestujeme tedy přímo do samotných nemovitostí ani do jiných nemovitostních fondů. Díky tomu neřešíme problémy s přeceněním a případnou likviditou portfolia.
Které firmy si vybíráte?
Soustředíme se na kvalitní nemovitostní akcie, které se obchodují na frankfurtské nebo jiné burze. Primárně jsme se zaměřili zejména na německý trh, ale v hledáčku máme i investice na dalších západních trzích. Německý trh je totiž v oblasti nájemního bydlení velmi specifický. Během druhé světové války přišla řada zdejších obyvatel o bydlení, a proto stát výrazně investoval do nájemního bydlení. Němci tedy berou nájemní bydlení jako něco samozřejmého a nemají potřebu nemovitost vlastnit. V Německu dnes žije v nájemním bydlení více než polovina obyvatel, což je výrazně více, než je průměr v Evropské unii, kde nájemní bydlení volí kolem 30 procent obyvatel. Jen pro srovnání, v Česku žije v nájemním bydlení pouze 21 procent lidí, i když jsou ceny nemovitostí vzhledem k výši příjmů velmi vysoké.
Typická společnost, do níž investujeme, vlastní v Německu desítky až stovky tisíc už hotových bytů, u nichž se obsazenost pohybuje kolem 96 až 99 procent. Takových firem existuje u našich západních sousedů celá řada. S vybranými z nich jsme se sešli na investiční konferenci v Mnichově, kde jsme také hovořili s managementem jednotlivých firem, abychom měli více informací než jen analýzy a finanční výkazy.
Zaměřujete se také na české firmy?
Český nemovitostní trh, respektive investice do nemovitostí v rámci České republiky, má svá specifika. V České republice nelze investovat přímo do akcií nemovitostních firem. Na trhu sice operuje celá řada fondů, které však primárně investují do komerčních nemovitostí, mezi kterými převládají retailové parky, obchodní centra a kancelářské objekty. Zastoupení rezidenčních nemovitostí je ve fondech omezené.
Český nemovitostní trh obecně nepovažujeme za příliš transparentní a podle nás momentálně nenabízí tak velký potenciál jako například v Německu. Aktuální náklady na financování jsou České republice vyšší než v eurozóně a výnosy z rezidenčních nemovitostí se na Západě díky přecenění směrem dolů dostaly na zdravé úrovně z devadesátých let. Jak jsme již zmínili výše, strategií fondu je investovat převážně do likvidních akcií a dluhopisů nemovitostních firem, a nikoliv do nemovitostních fondů, proto nám investice v České republice nezapadají do naší koncepce.
Jak si ověřujete, že zvolené firmy jsou zdravé?
V Česku je pro financování realit běžné schéma, kdy 20 procent tvoří vlastní prostředky a 80 procent úvěr. Západní společnosti ze sektoru rezidenčních nemovitostí, do kterých investujeme, musejí projít naším analytickým filtrem, kde máme nastaveno kritérium na hodnotě blízké 50 procentům. Naše selektivní kritéria jsou tedy přísnější, než mají tuzemské banky na české klienty.
Druhým hodnotícím kritériem je časové rozložení splatnosti dluhu. Některé firmy se totiž začaly v období nízkých úrokových sazeb chovat ke struktuře svého zadlužení poněkud lehkovážně. Pokud pak musí tyto firmy v aktuálním období vysokých úroků refinancovat například polovinu svého dluhu, bude to vytvářet zásadní protivítr pro jejich ziskovost. Některé firmy dokonce kvůli tomu budou nuceny, anebo již nuceny jsou, prodávat svůj majetek. Do portfolia proto vybíráme pouze firmy, které mají splatnosti dluhu rovnoměrně rozloženy nebo v následujících třech letech refinancují jen minimum svého dluhu.
Například Vonovia, největší německá firma zabývající se rezidenčním bydlením, bude v dalších deseti letech každoročně refinancovat desetinu svého dluhu. Další velká pozice v našem portfoliu – Grand City Properties – v následujících třech letech nerefinancuje téměř žádný dluh a jenom s hotovostí na svém účtu je schopna splatit dluhy v následujících dvou a půl letech.
Držíte se při oceňování nějaké standardizované metodiky?
Jednotnou metodiku pro ocenění realitních firem pravidelně stanovuje a vydává nezávislá evropská nemovitostní asociace EPRA, se kterou spolupracují všechny relevantní evropské firmy, a i my ji sledujeme. V každé výroční zprávě firem, do kterých investujeme, je možné dohledat čistou hodnotu aktiv, která připadá na jednu akcii. Tyto hodnoty se u titulů v portfoliu fondu pohybují o 90 až 120 procent výše, než je aktuální tržní cena akcií. Valuace a investiční úsudek si děláme samozřejmě sami, ale pro nás jsou tato externí čísla potvrzením, že se díváme správným směrem.
Pro jaký typ investora je fond J&T Realitních akcií a dluhopisů vhodný?
Fond je určen investorům hledajícím sektorově zaměřený fond, který investuje zejména v Evropě a Severní Americe. Fond bude investovat ve větší míře do akcií realitních firem, doplnění portfolia a určitou stabilizační složku pak budou představovat dluhopisy realitních společností. Protože se ale v celku jedná čistě o expozici na jeden sektor, fond bych doporučil klientům jako doplněk portfolia. Obecně by měly nemovitosti v portfoliu zaujímat přibližně 20 procent. Vlastní nemovitost určenou pro bydlení do tohoto podílu nepočítáme.
Minimální vstupní investice činí 300 korun, a fond je tak vhodný i pro pravidelné investování.
Jak je nastaven optimální investiční horizont?
Ohledně načasování vycházíme z čísel z dob realitní krize v roce 2007. Tehdy se trh po výrazném poklesu cen vracel zpátky do normálu tři až čtyři roky. Ve výsledku se pak ale jako celek zhodnotil o více než 100 procent. Doporučený investiční horizont jsme proto nastavili na pět let. Přesto pokud se někdo rozhodne z fondu vystoupit, může tak učinit okamžitě. Ocenění fondu totiž probíhá na denní bázi.
Investovala do fondu i samotná J&T?
Skupina J&T do fondu jednorázově investovala své prostředky v objemu 100 milionů korun.
 | Marek Ševčík Jako portfolio manažer J&T Investiční společnosti je zodpovědný za fondy, jejichž portfolia obsahují dluhopisy a také smíšená aktiva. V rámci své profesní činnosti se zaměřuje zejména na podnikové dluhopisy a dividendové akcie. V J&T pracuje od roku 2014 a postupně si prošel několika pozicemi v rámci úseku finančních trhů. Jako portfolio manažer pracuje v JTIS od roku 2017. |