Stabilní výnos je snem každého investora. Pohled na výsledky investiční portfolia bez velkých výkyvů, jako pohled do pomyslné peněženky, nás naplňuje pocitem bezpečí. Mnohdy je ale tento dojem mylný. Probuzení z krásného snu může přijít právě v momentě, kdy teoretická čísla potřebujeme proměnit v hotovost.
Cena majetku versus skutečná hodnota
Skutečná hodnota je to, co jsme schopni z prodeje majetku získat. Kamenem úrazu, o který už zakopl nejeden investor, je skutečnost, že deklarovaná cena nemusí nutně odpovídat jeho skutečné hodnotě. Český nemovitostí trh je toho dobrým příkladem. Zažili jsme období, kdy ceny nemovitostí rostly dvouciferným tempem a investice do „cihel“ byla považována za sázku na jistotu. Nezáleželo moc na tom, jestli se jedná o nemovitosti rezidenční, nebo komerční. Vše rostlo do nebe a prodat jakoukoliv nemovitost byla hračka. Prodejce měl relativně velkou jistotu v tom, jakou hodnotu za prodanou nemovitost získá.
Dnes ale svět vypadá trochu jinak. Z nemovitostního trhu téměř úplně vymizela likvidita. Na obou stranách panuje vyčkávací taktika. Jaká je tedy jistota prodejce, že nemovitost prodá za nabízenou cenu? Mnohem menší než dřív. Jinak řečeno, deklarovaná cena už nemusí odpovídat skutečné hodnotě, za kterou se dá nemovitost zpeněžit.
Vztah ceny a likvidity
Příklad současné situace na nemovitostním trhu ukazuje důležitou, avšak investory často přehlíženou skutečnost. A to úzký vztah mezi spolehlivostí ocenění majetku a jeho likviditou. Likvidní finanční nástroje, jako jsou například akcie, lze prodat za okamžik. Hodnota, kterou z prodeje získáme, bude hodně blízko ceně, kterou na trhu vidíme na různých finančních platformách.
Prodat starožitný obraz, firmu nebo dům ale trvá mnohem déle a najít kupce bude o něco těžší. Na těchto trzích je méně účastníků, obchodovaný majetek má svoje specifika a není tak standardizovaný jako veřejně obchodované akcie. Proto je také rozmezí hodnoty, za kterou lze majetek zpeněžit, mnohem širší.
Ocenění méně likvidních nástrojů je výzva
Se špatným metrem nikdy správnou hodnotu nenaměříme. Aktivní trh s velkým počtem transakcí je pro ocenění aktiv nejspolehlivějším metrem. Pro finanční nástroje, které nelze spolehlivě ocenit trhem vzhledem k malému počtu transakcí, se nabízejí různé náhradní metody ocenění. Jedna možnost je řídit se transakční cenou jiného podobného majetku. Najít srovnatelné transakce ale může být těžké. Jako další, často využívaná možnost, se nabízí ocenění modelem.
Oceňovací model je matematický vzorec pro ocenění finančních aktiv, vycházející z finanční teorie. Podoba těchto vzorců je více méně jasná. Méně jasné ale je, jaké v modelu použít parametry. Sebemenší rozdíly v jednotlivých parametrech můžou mít na výsledné ocenění zásadní efekt. Spolehlivost výsledné ceny je proto silně závislá na tom, jak realistické byly použité předpoklady. Co největší realističnost použitých parametrů zajišťuje celá řada dohledových mechanizmů, tak aby ochrana investorů byla co nejvyšší. Investor ale navzdory tomu nemá jistotu, že za modelovou cenu bude v případě potřeby skutečně schopen jeho majetek prodat.
Stabilita cen není sázkou na jistotu
Nelikvidní nemovitostní portfolio může na první pohled působit ve srovnání s akciemi jako méně riskantní investice, protože je jeho cena stabilnější. Stabilita cen ale není zárukou nízkého rizika.
Krátkodobé výkyvy na akciovém trhu u méně zkušených investorů vzbuzují dojem vysokého rizika. V dlouhodobém horizontu je ale tento pohled mylný. Likvidní akciové trhy nám nabízejí jistotu, že přesně víme, co v daném okamžiku vlastníme. Jestli se rozhodneme akcie prodat, víme relativně přesně, jakou hodnotu za prodané akcie získáme.