Marek Ševčík: Na příležitosti chceme být připraveni

Fond J&T Realitních akcií a dluhopisů je na trhu zhruba rok a půl a za tu dobu nabídl zhodnocení téměř 20 procent. Jak úspěch fondu hodnotíte?

Z hlediska prodejů, respektive inflow do fondu (tedy nárůst prostředků pod správou ze strany investorů – pozn. red.), je to jednoznačně úspěch. Fond je relativně úzce zaměřen a nejdřív jsme nečekali, že se nám podaří dosáhnout jedné miliardy, a následně jsme nevěřili, že by to mohlo být tak rychle. Co se týče zhodnocení a potenciálu, při současných plus 17 procentech investiční myšlenka zůstává netknutá, jen cesta k jejímu naplnění není přímočará, jednosměrná. Slovy ekonoma – zhodnocení není lineární. Fakt, že ceny realitních akcií jsou poloviční oproti cenám nemovitostí, které tyto akcie reprezentují, zůstává pořád platný. Této velké příležitosti chceme využít.

Fond překonal miliardu korun. Roste tedy zájem českých investorů o investice do nemovitostí prostřednictvím fondů?

To by byla asi silná slova. Spíš se nám podařilo ve správný čas využít díru na trhu a nabídnout investorům podíly v nemovitostních firmách, avšak přes finanční trh, a nikoliv přes nákup fyzických nemovitostí.

Co se na nemovitostním trhu, na nějž cílíte, v poslední době odehrálo?

Máme expozici zejména na německý rezidenční trh. Na trhu fyzických nemovitostí se v Německu nestalo téměř nic, maximální propad cen bytů představoval zhruba 15 procent. Avšak podíly ve společnostech (akcie), které tyto byty vlastní, odepisovaly v jeden moment až 80 procent. Všechno to bylo způsobeno panikou, která započala v roce 2022 při zvedání úrokových sazeb. Nakonec se ale na nemovitostním trhu nestalo skoro nic. To je zjednodušeně celá myšlenka fondu a podle nás se nám ji daří srozumitelně investorům vysvětlit.

 

Jaké výhody investování prostřednictvím fondů nyní nabízí?

Nižší vstupní investice. Nemovitostní fondy bývají takzvané fondy kvalifikovaných investorů, pro jejich nákup potřebujete minimálně milion. My jsme fond pro veřejnost, takže minimální investice může být i pár stokorun. Další zásadní výhodou je likvidita. Přestože minimální, respektive doporučený, investiční horizont je několik let, vystoupit lze kdykoliv bez poplatku do pár jednotek pracovních dnů.

 

Jak se daří firmám, které máte v portfoliu? A jak se portfolio proměňuje?

Co se týče hospodaření, tak realitní firmy začínají být konečně sebevědomější ohledně vyplácení dividend. Během covidu a vysokých úrokových sazeb byly z důvodu opatrnosti výplaty podílů ze zisku pozastaveny. Obnovení výplat indikuje lepší současnou i očekávanou finanční situaci. Náklady financování klesly a také inflace už není vyšší než růst nájmů. Co se portfolia týče, to se příliš nemění. Nechtěli jsme jít do rizikovějších, tedy zadluženějších společností ani teď, když se situace mírně lepší.

 

Fond má značnou expozici ve velkých německých společnostech. Jaký vývoj očekáváte právě na německém realitním trhu? A hraje v těchto očekáváních nějaký vliv místní politická situace?

Politiku ve svých úvahách bereme okrajově, přestože se regulace nájmů může dále utáhnout. Pro německý trh bude spíše zásadní, že zpomalila výstavba. Minulou dekádu se stavělo 400 tisíc bytů ročně, na dalších pár let to bude každý rok pouze 200 tisíc, což není dostatečné kvůli růstu populace vlivem imigrace. Už to vidíme na tvrdých datech – pokles cen bytů se zastavil nebo opět mírně roste. Pro nás je to pozitivní zpráva.

 

Fond má cca 53 procent prostředků nainvestováno do akcií a zhruba třetinu do dluhopisů. Chcete tento podíl nadále držet, nebo lze očekávat v dohledné době nějakou výraznější změnu v podílu akcií a dluhopisů?

Už jsme podíl akcií dokonce navýšili na 60 procent. Navýšili jsme váhu zejména u domovů pro seniory v Beneluxu.

 

Podle infolistu fondu máte ve fondu cca 9 procent hotovosti. To máte na nákup nebo na výplatu investorům? Případně jaké příležitosti na nákup očekáváte?

Na trhu jsou časy divoké, už nemáme období nulových sazeb a tisknutí peněz, což vyhlazovalo dřívější šoky. K tomu máme nestabilní geopolitickou situaci, hospodářská politika prochází značnými změnami – USA, Německo, Čína… Takže necítím potřebu dát všechny karty na stůl. V takovémto rozpoložení lze čekat nějaké zakolísaní trhu, což je normální. A tam bychom chtěli být připraveni s hotovostí.

 

Optimální investiční horizont uvádíte ve výši pěti let. Na jaké hodnotě očekáváte, že fond bude počátkem října 2028, kdy budete slavit pět let od založení? A kolik podle vás bude fond spravovat peněz?

Fond bude samozřejmě na té nejvyšší možné úrovni. Věříme, že v roce 2028 by měl být už potenciál fondu naplněn, tj. že budeme o vyšší desítky procent výše než nyní. Je to však investice, nikoliv termínovaný vklad, takže můžeme dát pouze orientační výhled. A kdyby ve fondu jednoho dne byly tři miliardy, tak bych nás potom potichu pochválil, že je to úspěch.